Immobilie vermieten: Der ultimative Ratgeber für Vermieter

Wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten, sollten Sie zumindest ein grundlegendes Wissen rund um dieses Thema haben, denn das Mietrecht ist voller Fallen, angefangen bei ungültigen Klauseln im Mietvertrag über fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen bis hin zur unwirksamen Kündigung. Bevor Sie mit der Mietersuche starten, sollten Sie sich also über die rechtlichen Vorgaben zu Miethöhe, Energieausweis und Mietvertrag informieren. Wenn Ihre Wohnung unter das Mietrechtsgesetz fällt, gelten teils andere Vorgaben, als wenn das MRG nicht angewendet wird. Damit Sie Nebenkosten ohne Verluste abrechnen, Ihr Haus ordentlich in Schuss halten und den Winterdienst regeln können, sollten Sie über Ihre Rechte und Pflichten informiert sein. Dieser Ratgeber soll Ihnen einen grundlegenden Überblick verschaffen.

Schritt 1: Mietzins festlegen

Der erste Schritt ist es, einen angemessenen Mietzins festzulegen. Dieser sollte dem Zustand Ihrer Immobilie ebenso wie deren Größe, Ausstattung sowie der Lage entsprechen. Für eine neue oder sanierte Wohnung in Top-Lage können Sie eine deutlich höhere Miete verlangen als für einen maroden Altbau am Stadtrand.

Unsere Experten von SAGE Immobilien helfen Ihnen gerne dabei, einen realistischen, angemessenen Mietpreis für Ihre zu vermietende Wohnung zu ermitteln.

Schritt 2: Haus oder Wohnung inserieren

Mit einer Online-Anzeige ist der neue Mieter schnell gefunden. Bereiten Sie ein Inserat gründlich vor. Fertigen Sie ein Exposé an, das alle wichtigen Punkte wie Grundriss, Energieausweis und Fotos Ihres Objektes enthält. Ein ansprechender Benutzertext, der Ihren Interessenten die Lage und Zimmer detailliert beschreibt, und die Anzeige kann online gestellt werden. Unterschätzen Sie dabei nicht die Wichtigkeit des Beschreibungstextes! Damit können Sie sich nämlich den einen oder anderen Besichtigungstermin sparen. Wenn Sie beispielsweise keine WGs in Ihrer Wohnung wünschen, können Sie dies gleich im Text angeben.

Schwieriger gestaltet es sich oft, den richtigen Mieter auszuwählen. Wenn Sie sich diese Arbeit ersparen möchten, können Sie einen Profi in diesem Gebiet mit dieser Aufgabe beauftragen. Dieser übernimmt sowohl die Anzeigenschaltung als auch die Besichtigungstermine für Sie und kümmert sich schnell und professionell um die Abwicklung. Dabei steht er im Idealfall in engem Kontakt mit Ihnen, damit die Immobilie an jemanden vermietet wird, mit dem Sie sich auch wohlfühlen.

Ratgeber als Download: Aufbereitung der Immobilie

Sie besitzen eine Immobilie und planen, diese zu verkaufen oder zu vermieten? Dann sollten Sie sich im Vorfeld genug Zeit nehmen, das Objekt fachgerecht aufzubereiten, denn das kann Ihren Erfolg um einiges steigern. Wir zeigen Ihnen, welche Maßnahmen Sie vor dem Verkauf  oder Vermietung treffen können, um Ihre Immobilie ins rechte Licht zu rücken.

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Schritt 3: Finden Sie einen passenden Mieter

Verlassen Sie sich bei der Auswahl eines geeigneten Mieters ruhig auf Ihr Bauchgefühl und Ihre Menschenkenntnis. Gehen Sie dabei aber ruhig gründlich vor und lassen Sie sich einen Gehaltsnachweis sowie eine freiwillige Selbstauskunft zeigen. Finden Sie im Idealfall einen Mieter, der Ihnen sympathisch ist, aber lassen Sie sich nicht zu sehr von Sympathien blenden. Wichtig ist es, dass Ihr Mieter gut auf Ihre Wohnung aufpasst und seine Miete jeden Monat pünktlich bezahlen kann. Mit einer Mieterselbstauskunft sichern Sie sich gegen Mietnomaden und säumige Mieter ab.

Schritt 4: Setzen Sie einen Mietvertrag auf

Nun haben Sie es fast geschafft: Sie haben schon einen Mieter gefunden, den Sie für sympathisch und vertrauenswürdig erachten, nun muss nur noch der Mietvertrag unterschrieben werden. Es gibt vorformulierte Mietverträge bei Eigentümerverbänden, deren Sie sich bedienen können. Passen Sie aber auf: Diese sind teilweise veraltet, weshalb manche Regelungen nicht gültig sind.

Außerdem können Sie Ihren Mieter bei diesen vorformulierten Verträgen beim Auszug nicht zu einer Renovierung der Wohnung verpflichten. Es kann sich also durchaus lohnen, sich mit Ihrem zukünftigen Mieter zusammenzusetzen und im Beisein eines Anwalts einen eigenen Mietvertrag aufzusetzen, in den Sie auch Details einbauen können, die Ihnen wichtig sind.

Schritt 5: Wohnungsübergabe an den neuen Mieter

Sobald der Mietvertrag unter Dach und Fach ist, müssen Sie die Wohnung nur noch an den neuen Mieter übergeben. Besprechen Sie mit ihm die Hausordnung, erläutern Sie die Nebenkosten und klären Sie die Schlüsselfragen. Wenn Ihr Mieter zustimmt, dürfen Sie einen Wohnungsschlüssel für Notfälle behalten – aber auch tatsächlich nur mit ausdrücklicher Zustimmung!

Halten Sie die Details der Übergabe im Idealfall in einem Wohnungsübergabeprotokoll fest. Dokumentieren Sie auch, in welchem Zustand sich Ihre Wohnung bei der Übergabe befunden hat.

Informieren Sie sich auch im Vorfeld, in welcher Höhe Sie die Kaution Ihres Mieters ansetzen möchten und reden Sie spätestens bei der Übergabe der Wohnung mit ihm darüber.

Schritt 6: Die Kündigung

Vielleicht haben Sie irgendwann selbst Bedarf an der Wohnung, zum Beispiel, wenn Ihre Kinder eine Wohnung brauchen oder Sie selbst einziehen möchten. In diesem Fall müssen Sie Ihrem aktuellen Mieter rechtzeitig das Mietverhältnis kündigen.

Aber auch der Mieter selbst kann das Mietverhältnis beenden. Hier muss er Sie rechtzeitig informieren und eine fristgerechte Kündigung einreichen.

Wann dürfen Sie mit sofortiger Wirkung kündigen?
In bestimmten Fällen können Sie das Mietverhältnis auch mit sofortiger Wirkung aufkündigen. Dies können Sie zum Beispiel dann tun, wenn Ihr Mieter mit den Mietzahlungen mehr als einen Monat im Rückstand ist. Auch wenn die Wohnung „erheblich nachteilig gebraucht“ ist, der Mieter die Wohnung also beispielsweise verwahrlosen lässt und mit Müll Ungeziefer anlockt. Will der Mieter nicht ausziehen, können Sie eine Räumungsklage einbringen und als letztes Mittel eine Delogierung vornehmen lassen.

Wenn Sie Ihre Immobilie gerne vermieten möchten, stellt dies eine tolle Einnahmequelle für Sie dar. Aber auch Fallen können hier lauern, von Klauseln im Mietvertrag bis hin zu Mietnomaden oder säumigen Mietern. Informieren Sie sich also vor der Vermietung bei einem Anwalt über Ihre genauen Rechte und Pflichten und lassen Sie sich von den Mietern eine Selbstauskunft zeigen, die Schuldenfreiheit dokumentiert. Außerdem dürfen Sie sich hier durchaus auf Ihre Menschenkenntnis und Ihr Bauchgefühl verlassen. Lassen Sie niemanden in Ihre Wohnung, bei dem Sie ein schlechtes Gefühl haben, denn hier täuscht sich das eigene Bauchgefühl selten. Wenn Sie professionelle Hilfe bei der Wohnungsvermietung in Anspruch nehmen wollen, hilft Ihnen das professionelle Team von SAGE Immobilien gerne weiter!

Titelbild: © bernardbodo – stock.adobe.com