Wann hat man als Mieter das Recht auf Mietzinsminderung?
Unter einer Mietzinsminderung versteht man die vorübergehende Verminderung des Mietzinses aufgrund dessen, dass der Gebrauch des Mietobjektes unmöglich ist bzw. sich das Objekt nicht im vertraglich vereinbarten Zustand befindet. Die Dauer und das Ausmaß der Mietzinsverminderung hängt davon ab, wie lange die Beschädigung besteht und wie gravierend sie ist.
Das Folgende beschäftigt sich mit den rechtlichen Grundlagen dieser Regelung, mit den mietzinsvermindernden Umständen und dem angemessenen Vorgehen bei Herabsetzung des Mietzinses.
Was besagt § 1096 des ABGB?
Wechselseitige Rechte:
1) In Hinsicht auf Ueberlassung; Erhaltung; Benützung.
§ 1096. (1) Vermieter und Verpächter sind verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben […]. Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, daß es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit.
In diesem Fall gilt das ABGB, unabhängig der Anwendungsbereiche des WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) und MRG (Mietrechtsgesetz). Wichtig ist auch, dass dieses Recht des Mieters auf Mietzinsverminderung nicht im Mietvertrag beschränkt werden kann. Möchte der Vermieter eine dementsprechende Klausel im Vertrag unterbringen, ist dies unzulässig.
Mietminderung bei kaputter Heizung, fehlendem Warmwasser, Schimmel, …
Für eine vorübergehende Reduktion des Mietzinses kann es verschiedene Gründe geben. Voraussetzung ist, dass das Bewohnen des Mietobjekts nicht mehr, wie im Mietvertrag vereinbart, gewährleistet ist. Zur Mietzinsminderung berechtigt sind Mieter, die beispielsweise mit folgenden Umständen zu kämpfen haben:
- Unterbrochene (Warm-)Wasserversorgung (z.B., wenn die mitvermietete Therme ausfällt)
- Defekte Heizung
- Defekte (mitvermietete) Einrichtungsgegenstände
- Baulärm (in erheblichem Ausmaß)
- Defekter Aufzug
- Schimmelbefall
- Etc.
Kein Anspruch auf Mietzinsreduktion
Wenn die selbst eingebaute Therme, oder selbst gekaufte Kücheneinrichtung, Waschmaschine, etc. ausfallen, hat der Mieter keinen Anspruch auf eine verminderte Miete. Das Recht erstreckt sich nur auf Objekte, die im Mietvertrag bedacht sind.
Zudem von diesem Recht ausgenommen sind Mängel, die die Benützung der Wohnung nicht beeinträchtigen (tropfender Wasserhahn, Haarrisse an Wänden und Decken, …), oder wenn der Mieter selbst für die Mängel verantwortlich ist (bspw. Schimmelbefall durch nicht ausreichendes Lüften). Darüber hinaus wird der Mieter seines Rechts enthoben, wenn er nachweislich die Behebung der Mängel behindert.
Auch gibt es Fälle, in denen der Mieter den Mangel vertraglich akzeptiert, oder der Mietzins im Vorhinein schon leicht gemindert ist, um die Beeinträchtigung des Mietobjekts zu kompensieren. Oder der Vermieter verspricht bei Vertragsabschluss, dass die Mängel behoben werden.
Vorgehen bei Einforderung einer Reduktion
Beobachtet der Mieter eine erhebliche Beeinträchtigung in seiner Wohnung, wird er zuerst den Umstand umfassend dokumentieren. So bestätigt er den Beginn des Mangels, um dann für den kompletten Zeitraum den Mietzins vermindert zu bekommen.
Anschließend meldet er den Mangel schriftlich bei seinem Vermieter. Dabei gibt er den genauen Grund der Beeinträchtigung an, das Ausmaß der Mietzinsminderung, er fordert ihn zur Beseitigung des Mangels und zur Rückzahlung der ab Beginn des Mangels geleisteten Miete (in Höhe der errechneten Mietzinsreduktion) auf.
Keinesfalls sollte die Miete auf eigene Faust reduziert werden, da es sonst den Vermieter in weiterer Folge zu einer Räumungsklage bewegen könnte, wenn die Miete ohne ihm ersichtlichen Grund ausbleibt. Was man aber tun kann, ist die bezahlte Miete unter Vorbehalt zu stellen, so hat man das Recht sie zurückzufordern.
Ist die Mietzinsminderung auch rückwirkend möglich?
Prinzipiell ist die Minderung nicht rückwirkend einforderbar, es sei denn, einer der folgenden Umstände besteht:
- Im Meldeschreiben der Mängel wird ein Vorbehalt der Mietzahlung geltend gemacht und der Zins (aliquot) zurückgefordert.
- Der Mieter hatte zum Zeitpunkt des Mangels keine Kenntnis über dieses Recht. Dies wird insbesondere dann geltend, wenn der Vermieter die unzulässige Vertragsklausel im Mietvertrag angegeben hat, dass kein Recht auf Mietzinsreduktion besteht.
Tabelle für die Höhe der Minderungssätze
Da im Gesetz keine fixen Sätze bestehen, wird sich bezüglich der Höhe der Mietzinsminderung oft auf bisher getroffene Entscheidungen der Gerichte bezogen. Eine mögliche Berechnungsart ist der Anteil der unbenutzbaren Fläche über einen bestimmten Zeitraum prozentual von der Bruttomiete abgezogen. Auch wird zumeist Schwere und Umfang des Mangels berücksichtigt. Den vollen Mietzins bekommt man nur in den seltensten Fällen rückerstattet.
| Mangel | Minderung um (in %) |
Urteil |
| Verhinderung der Benützung des Mietobjekts durch Vermieter (durch Aussperren) | 100 | LGZ Wien 41 R 343/88 = MietSlg 40.127 |
| Unbenutzbarkeit der Terrasse während der Sanierung | 15 | LGZ Wien 38 R 39/11h = MietSlg 63.165 |
| Schimmelbefall in Badezimmer | 10 | LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429 |
| Schimmelbefall in Küche und Kinderzimmer | 25 | LGZ Wien 40 R 345/12z = MietSlg 65.186 |
| Schimmelbefall in Schlaf- und Kinderzimmer, Küche | 40 | LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429 |
| Zugesagte, aber nicht funktionsfähige Anschlüsse für Heißwasserspeicher und Waschmaschine | 50 | LGZ Graz 3 R 25/83 = MietSlg 35.177 |
| Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen auf der im Eigentum des Vermieters stehenden Nachbarliegenschaft, wenn sich die Störungen im Rahmen des Ortsüblichen halten und auch bei schonender Vorgangsweise nicht vermeidbar sind | 0 | 5 Ob 57/13p = Zak 2014/58 |
| Lärm aufgrund von Bauarbeiten | 5 | 1 Ob 177/05v = Zak 2006/165 |
| Obergrenze bei Lärmbelästigungen | idR 25 | 8 Ob 526/90; LGZ Graz 3 R 265/01i = MietSlg 53.144 |
Die oben genannten Gründe beziehen sich, wie erwähnt und jeweils angegeben, lediglich auf in der Vergangenheit getroffene Urteile vor Gericht. Sie sind nur begrenzt auf konkrete andere Fälle umzuwälzen, aber sie geben immerhin einen Überblick darüber, welche Summen einem als Mieter potenziell zustehen. Um einen solchen Fall ohne weitere Komplikationen abwickeln zu können, sollte man sich allerdings Rechtsbeistand oder fachkundige Beratung, wie durch die Arbeiterkammer oder Rechtsanwälte, zur Hilfe holen.
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