Betriebskosten: das sollten Mieter beachten

Wer eine Wohnung bezieht, der orientiert sich hinsichtlich der monatlichen Kosten oft in erster Linie ausschließlich an der Miete. Weitere Kostenpunkte wie Neben- oder Betriebskosten werden dabei gerne außer Acht gelassen, stellen mitunter aber eine echte finanzielle Belastung dar. Auch Aspekte wie die Betriebskostenabrechnung, die einmal im Jahr fällig ist, stellen Mieter mitunter vor eine finanzielle Herausforderung. Ein guter Grund, sich mit diesem Thema ausführlich auseinanderzusetzen.

Was versteht man unter Betriebskosten?

Um zu verstehen, um was genau es sich bei Betriebskosten eigentlich handelt, hilft ein Blick in das Mietrechtsgesetz. Das Problem: die hier festgelegten Regelungen treffen nicht auf alle Wohnungen zu. Das macht die tatsächliche Regelung, wann es sich um Betriebskosten handelt und wann nicht, etwas komplizierter.

Sowohl im Mietrechtsgesetz (MRG) als auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WRG) sowie im Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) sind die Betriebskosten ausführlich geregelt.

Zu den Betriebskosten nach WGG/MRG zählen:

Wasserverbrauch / Abwasser
Dichtheitsprüfung der Wasserrohre
Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser
Kanalräumung
Müll und Entrümpelung von herrenlosem Gut
Schädlingsbekämpfung
Kehrgebühren (Rauchfangkehrung)
Strom für Beleuchtung des Stiegenhauses & Gemeinschaftsflächen
Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden
Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, sofern vereinbart
Verwaltungshonorar
Hausreinigung und Winterdienst
öffentliche Abgaben (zB Grundsteuer)
laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.) wie z. B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen etc.

Nicht zu den Betriebskosten zählen laut Mietrechtsgesetz laufende Kosten für warmes Wasser und Heizung. Diese sind im Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) geregelt und sind separat auszuweisen. Das gilt ebenso für Rohrbrüche, Reparaturen an Gegensprechanlagen oder anfallende Entsorgungsarbeiten nach einer Renovierung des Mietshauses. Ebenso wenig sind Vermieter dazu berechtigt, Telefongebühren oder ähnliche Spesen wie Porto oder Bankgebühren in Form der Betriebskostenabrechnung in Rechnung zu stellen.

Grundsätzlich bedeutet das somit, dass Ihnen Ihr Vermieter tatsächlich nur das in Rechnung stellen darf, was im Mietrechtsgesetz als Betriebskostenpunkt aufgeführt ist.

In manchen Fällen versuchen sich Vermieter mit „sonstigen“ Betriebskosten einen Zahlungsvorteil zu verschaffen. Diese Bezeichnung ist im Mietrechtsgesetz nicht klar definiert und eröffnet daher Spielraum, um zusätzliche Zahlungen vom Mieter zu verlangen. Ein Gespräch mit einem Anwalt oder dem Mieterschutz kann in einem solchen Fall Abhilfe schaffen, um für Transparenz zu sorgen und sich vor unrechtsmäßigen Kosten zu schützen.

Ganz anders verhält sich die Sachlage, wenn im jeweiligen Wohnhaus das Mietrechtsgesetz nicht gilt. In diesem Fall hält man sich an die Regelungen aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch, welche besagen, dass die Parteien individuell klären, was genau unter die Betriebskosten fällt. Diese Vereinbarungen werden schriftlich festgehalten.

Wie werden Betriebskosten verrechnet?

Haben Sie sich nun letztendlich einen Überblick darüber verschafft, welche Kosten tatsächlich zu den Betriebskosten zählen, so stellt sich natürlich noch die Frage, wie diese Kosten überhaupt verrechnet und auf den einzelnen Mietern im Haus verteilt werden. Zahlt hier jeder einen identischen Betrag oder werden die Kosten individuell berechnet?

Tatsächlich richtet sich die Höhe der zu zahlenden Betriebskosten nach der Größe der Wohnung unter Berücksichtigung der Gesamtfläche des Wohnhauses. Wer also in einer 100 Quadratmeter Wohnung in einem insgesamt 1000 Quadratmeter fassenden Wohnhaus lebt, zahlt höhere Betriebskosten als ein Nachbar, der in einer 50 Quadratmeter Einheit wohnt.

Diese Regelung greift, so lange zwischen Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart wurde, kann allerdings in bestimmten Ausnahmefällen außer Kraft gesetzt werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Mieter in einer kleinen Wohnung auffällig viel Waser verbraucht und letztendlich die dadurch entstandenen Kosten zusätzlich tragen muss.

Hier stellt sich dann natürlich die Frage, ab welchen Punkt der Wasserverbrauch als unverhältnismäßig in Bezug auf die regulären Betriebskosten bewertet werden kann. Eine gesetzliche Regelung gibt es hierbei nicht, weshalb in einer solchen Situation häufig eine Schlichtungsstelle zur Bewertung hinzugezogen wird.

Die Betriebskostenabrechnung: Fristen beachten

Der 30. Juni gilt als Stichtag in Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres, wenn diese im Rahmen des Mietrechtsgesetzes geregelt wird. Bis zu diesem Datum muss der Vermieter dem Mieter somit die Kostenabrechnung übergeben oder zugestellt haben, damit sich dieser einen Überblick über die einzelnen Posten verschaffen kann.

Sollten hier Angaben fehlen, so sind Sie als Mieter dazu berechtigt, weitere Belege einzufordern, um die Kostenkalkulation überprüfen zu können.

Der Vermieter erhält in dem Fall weitere sechs Monate Zeit, um eine neue Betriebskostenabrechnung vorzulegen, die dem Mieter bis zum 31. Dezember des gleichen Jahres vorliegen muss.

Im Zweifelsfall Rechtsbeistand konsultieren

Im Idealfall freuen sich Mieter über eine Rückerstattung der im voraus bezahlten Betriebskosten. Es kann aber natürlich auch durchaus der Fall sein, dass eine Nachzahlung fällig ist. Diese Zahlungen müssen sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter spätestens bei der übernächsten Mietzahlung bzw. im übernächsten Monat erstattet werden.

Wer Zweifel an der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung hat, sollte daher nicht zögern und den Vermieter direkt auf die möglichen Unstimmigkeiten ansprechen. Dieser erhält so die Gelegenheit, Ihnen die Auflistung der einzelnen Forderungen noch einmal genau zu erläutern und so vielleicht für einen besseren Überblick zu sorgen. Solche Unstimmigkeiten lassen sich oft im Guten lösen – manchmal ist aber die Unterstützung durch eine dritte Partei nötig.

Beispielsweise kann eine Schlichtungsstelle die Sachlage abklären. In verfahrenen Situationen ist allerdings häufig auch der Gang zum Rechtsanwalt für mietrechtliche Fragen erforderlich. Das ist aber ebenso dann der Fall, wenn gesetzliche oder individuell vereinbarte Fristen in Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung nicht eingehalten worden sind und der Vermieter dennoch auf seinen Ansprüchen beharrt.

Fazit

Generell empfiehlt es sich für Mieter höhere Betriebskosten einzukalkulieren und auf eine Nachzahlung in Form von Rücklagen vorbereitet zu sein. Wichtig ist bei den Betriebskosten zu beachten, ob diese über das Mietrechtsgesetz geregelt werden oder, ob eine individuelle Vereinbarungen für die jeweilige Mietwohnung vorgesehen ist. Denn nicht in jedem Wohnhaus wird das Mietrechtsgesetz angewendet, das für einen strukturierten Überblick über tatsächliche Betriebskosten sorgen soll.