Immobilienfinanzierung: 4 Wege zu Ihrer Traumimmobilie

Die eigenen vier Wände bauen bzw. kaufen sich leider nicht von allein. Mitunter ist der Weg zur Immobilie mit zu wenig Eigenkapital oder dubiosen Kreditgeschäften gepflastert. Auf so einem Weg geht es sich nur sehr holprig und im schlimmsten Fall zieht das üble Konsequenzen für Sie, Ihr Eigenheim und Ihre Geldbörse nach sich. Wir haben uns angesehen, wie man sozusagen eine stabile finanzielle Straße zur Traumimmobilie asphaltiert und durch Immobilienfinanzierung zu leistbarem Wohnen kommt.

Der Beginn der Immobilienfinanzierung: Finanzplan

Es ist egal, ob man auf eigene Mittel, staatliche oder private Fremdmittel zurückgreift, einen Finanzplan braucht man immer. Man muss wissen, was man ausgeben will, muss, kann, sollte und je nachdem richtet sich der anzusteuernde Preis der Immobilie und die Finanzierung dessen.

Zu dem Verkaufspreis des Objektes selbst gesellen sich aber noch Nebenkosten, die nicht vernachlässigt werden dürfen. Der Notar, der Umzug, die Einrichtung, die Renovierung, eventuelle Gutachten usw. usf. verlangen ebenfalls alle ein stattliches Sümmchen, das sich natürlich auch nicht einfach von selbst begleicht.

Ist aber festgelegt, wie viel Geld benötigt wird (was übrigens auch hilft, um nicht über die eignen Verhältnisse und die Stränge zu schlagen), kann überlegt werden, wo das Geld herkommen soll. Wie viel Eigenkapital wendet man auf? Wie umfangreich soll die Fremdfinanzierung sein und wie lange werde ich brauchen, um eventuelle Kredite zurückzuzahlen? Im Internet gibt es dazu übrigens auch zahlreiche Kreditrechner und Finanzierungsrechner, die Ihnen bei der Planung helfen.

Eigenkapital > (Teil-)Finanzierung aus eigener Kraft

In der Theorie wäre es auch möglich das Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung unberührt zu lassen. Die meisten Experten empfehlen aber 20-30% Deckung des Kaufpreises durch Eigenmittel, was auch die Chancen auf einen günstigen Kredit mit niedrigen Zinsen erhöht und die Kalkulation von Risiko einfacher gestaltet. Ansonsten kann das Eigenkapital für die angesprochenen Kaufnebenkosten hinzugezogen werden.

Zum Eigenkapital zählen übrigens, neben dem Barvermögen auf Sparkonten o.ä., auch liquidierbare Wertpapiere, Bausparverträge, Verwandtendarlehen, Renten- oder Lebensversicherungen.

Staatliche Wohnbauförderungen

Die Wohnbauförderung ist eine finanzielle Unterstützung des Landes zur Realisierung des Eigenheims. Bezieher müssen einige Kriterien erfüllen und die Beitragshöhe ist ebenfalls an verschiedene Parameter gebunden.

So müssen Bezieher volljährig sein, es muss ein dringender Wohnbedarf und Hauptwohnsitzbegründung vorliegen, er muss EU-Bürger sein und es bestehen Einkommensgrenzen, die je nach Anzahl der Personen im Haushalt variieren.

In Salzburg beträgt der Grundbetrag € 320,- / m². Darüber hinaus haben Alleinerzieher Anspruch auf einen Zuschlag von € 50,- / m². Das gilt ebenso für Jungfamilien und für kinderreiche Familien beträgt der Zuschlag € 100,- / m². Werden energieökologische Maßnahmen beim Bau getroffen, hat das Objekt eine hohe Standortqualität oder wird barrierefrei gebaut, bekommt man für jeden der drei Punkte noch € 5,- / m².

Der Zuschuss wird bei Fertigstellung bzw. Übergabe der Wohnung / des Hauses ausgeschüttet, wobei ein Ansuchen bis allerspätestens 6 Monate nach der Übergabe noch gestellt werden kann. Idealerweise stellt man das Ansuchen aber bereits sobald man sich für den Kauf eines bestimmten Objekts entschieden hat.

Der österreichische Dauerbrenner: Bausparen

Bausparen basiert auf der Idee, dass viele Sparer gleichzeitig und regelmäßig in einen gemeinsamen Topf einzahlen. Ist dieser für eine erste Auszahlung ausreichend gefüllt, wird das erste Darlehen ausgeschüttet. Es wird dann – in der Theorie – so lange von allen Sparern eingezahlt, bis alle eine Sparsumme ausbezahlt bekommen haben.

Bausparen ist in Österreich eine der, wenn nicht die beliebteste Sparform für die Immobilienfinanzierung. Entscheidet man sich für diese Variante und wendet man sich dann an eine der 4 österreichischen Bausparkassen, liegen 3 Phasen vor einem. Die Ansparphase, die Zuteilungsphase und die Tilgungsphase.

Die Ansparphase ist auf mindestens 6 Jahre bzw. auf einen so langen Zeitraum festgelegt, bis genügend Geld angespart ist. Das sichert den Aufbau eines Stocks an Eigenkapital. Wie hoch die Monatsrate und die vereinbarte Mindestsparsumme ist, wird individuell entschieden. Diese können während des laufenden Bausparvertrages angepasst oder die monatlichen Einzahlungen sogar ausgesetzt werden. Auch die Laufzeit ist damit flexibel, auch weil der Sparer das Darlehen nicht zwingend in Anspruch nehmen muss.

Die Zuteilungsphase beginnt grundsätzlich dann, wenn die vereinbarte Mindestsparsumme erreicht ist. Das ist logischerweise abhängig von den monatlichen bzw. jährlichen Sparbeiträgen, zudem von den Zinserträgen, die auf das eingezahlte Guthaben gutgeschrieben werden. Außerdem wird der Bausparvertrag durch eine Bausparprämie staatlich gefördert. Andererseits kann die Zuteilung auch beliebig weit verschoben und so mehr Eigenkapital angehäuft werden, sollte sich der Immobilienkauf verzögern.

Die Tilgungsphase beginnt, sobald das Darlehen auf das Konto ausgeschüttet wurde. Sie ist üblicherweise kürzer als die eines Hypothekarkredits, ungefähr zwischen 7 und 12 Jahren. Dafür ist die monatliche Rückzahlungsrate relativ hoch.

Fremdkapital: Hypothekarkredit

Liegt ein potentieller Kauf näher in der Zukunft als dass ein Bausparvertrag noch angelegt werden könnte, bietet sich vielleicht eher ein Kredit an. Durch einen solchen kommt man schnell zu den nötigen Mitteln, um den Hauskauf zu finanzieren und hat viel Zeit die Kreditsumme zu tilgen. Wie weitläufig bekannt, kann dies natürlich auch einige Tücken bergen, aber sehen wir uns das doch im Detail an.

Der Hypothekarkredit ist eine der beliebtesten Immobilienkredite. Bei dieser Kreditform wird die Kreditsumme bzw. deren Tilgung mit der Immobilie abgesichert. Die Bank wird dann mit ins Grundbuch eingetragen und kann bei Ausbleiben der Tilgungszahlung Anspruch auf das Objekt erheben. So kann die Bank die Schulden durch den Gewinn aus einer Zwangsversteigerung o.ä. decken.

Wer für eine solche Finanzierungsform infrage kommt, wird genau geprüft. Ausschlaggebend sind Baujahr, -weise, Lage, Ausstattung etc. der zu finanzierenden Immobilie sowie die Bonität des Kreditnehmers, sprich ein gesichertes und geregeltes Einkommen und generelle Vermögensverhältnisse.

Dadurch, dass der Bank die Tilgung durch die Hypothek zugesichert wird, lässt sie sich eher auf einen niedrigeren Zinssatz ein. Außerdem ist der Finanzierungsspielraum sehr groß (sprich die Laufzeit geht über mehrere Jahre) und man kann sich für Fixzinsen oder variable Zinsen entscheiden.

Anzudenken ist dieser Kredit, wenn über Jahre hinweg ein geregeltes Einkommen auch wirklich garantiert werden kann. Ansonsten stellt er ein zu hohes Risiko dar. Überlegen Sie sich genau, wie viel Sie monatlich ausgeben können bzw. möchten.

Fazit

Geld regiert die Welt und den Immobilienkauf. Sollten Sie nicht gerade über die Gesamtmittel in Form von Eigenkapital verfügen, ist ein möglichst risikofreier und sicherer Weg zur Immobilienfinanzierung wünschenswert. Durch unseren Überblick über einzelne Möglichkeiten und die Grundüberlegungen, die Sie sich zu dem Thema machen sollten, fällt es Ihnen leichter, sich den Weg zu Ihrer Traumimmobilie stabil und sicher zu ebnen.