Immobilienbewertung durch das Vergleichswertverfahren
Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln gibt es mehrere Verfahren. Drei davon sind die gängigsten und auch im Liegenschaftsbewertungsgesetz so aufgeführt: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Wie Sie aus dem Titel dieses Artikels bereits entnehmen konnten, widmet sich selbiger dem Vergleichswertverfahren.
Auszug aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz1
§ 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert).
Im Detail werden wir uns ansehen in welchen Fällen es sinnvoll ist einen Vergleichswert vorlegen zu können, wie das Verfahren zur Ermittlung funktioniert und was die Vor- und Nachteile gegenüber den anderen Verfahren sind.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewandt?
Das Hauptanwendungsgebiet des Vergleichswertverfahrens ist die Bewertung von Eigentumswohnungen und Bauplätzen. Vor allem Grundstücke werden zumeist mit diesem Verfahren zur Wertermittlung bewertet, da für die anderen beiden Verfahren eine separate Begutachtung von Boden- und Gebäudewert gegeben sein muss. Für die Bewertung von Grund und Boden allein eignet sich aber weder das Sachwert- noch das Ertragswertverfahren.
Neben Eigentumswohnungen werden auch andere bauliche Anlagen, vor allem selbstgenutzte Immobilien, wie Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Ein- und Zweifamilienhäuser und Siedlungshäuser so bewertet; vorausgesetzt es besteht eine ausreichende Zahl vergleichbarer Objekte. Ohne einer genügenden Vielzahl von Veräußerungen vergleichbarer Verkaufsobjekte kann kein recht vielsagender Verkehrswert ermittelt werden.
Der Verkehrswert, der aus dem Vergleichswertverfahren hervorgeht, kann sehr gut für die Preisermittlung bei Kauf und Verkauf verwendet werden. Außerdem wird er bei Besteuerungsangelegenheiten (etwa bei Schenkung oder Erbschaft), oder bei Bilanzierung und zur Vorlage bei der Versicherung angewandt.
Der Ablauf des Verfahrens zur Immobilienbewertung
Auszug aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz1
§ 4. (1) […] Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
Der Vergleichswert einer Immobilie setzt sich zusammen aus den ermittelten Vergleichspreisen, dem Bodenrichtwert und der Berücksichtigung von etwaigen Abweichungen. Da die Vergleichbarkeit nicht zu 100% gegeben sein kann, müssen bestimmte Koeffizienten herangezogen werden, die die Unterschiede zwischen den Liegenschaften rechnerisch ausgleichen. Folgende Faktoren müssen sich, für einen sinnvollen Vergleich, ausreichend decken:
✓ Verkaufsjahr
✓ Baujahr / Alter
✓ Lage
✓ Art der Anlage
✓ Erschließungszustand und Bodenbeschaffenheit bei Grundstücken
✓ Größe
✓ Gestaltung und Ausstattung
Weichen einige dieser Werte voneinander ab, müssen diese eben rechnerisch ausgeglichen werden. Wie weit ein Vergleichsobjekt aber vom bewerteten Objekt abweichen darf, um noch als Vergleichsobjekt verwendet werden zu können, ist im Gesetz geregelt. Sollten sich in der Nähe tatsächlich keine solche Liegenschaften befinden, können auch Werte aus anderen, vergleichbaren Gegenden konsultiert werden.
Die Vergleichswerte erschließen die Sachverständiger beispielsweise aus öffentlich zugänglichen Kauf- und Mietpreissammlungen. Oft verfügen sie auch über eigene dementsprechende Sammlungen.
Zudem werden anschließend Zu- und Abschläge miteinbezogen, je nachdem, wie zum Beispiel die Mikrolage (also Infrastruktur, Lärm- und andere Belästigungen, Anbindung an öffentlichen und privaten Verkehr) gestaltet ist, wie der Allgemeinzustand der Immobilie ist, was für Nutzungsmöglichkeiten bzw. -beschränkungen gegeben sind, usw.
Welche Vor- und Nachteile gibt es
Die Vor- und Nachteile sind abhängig vom jeweiligen Verwendungszweck des Gutachtens. Für Kauf- und Verkaufsvorhaben ist das Vergleichswertverfahren sehr sinnvoll, weil es die aktuelle Immobilienmarktlage darstellt und anzeigt, was Käufer zurzeit bereit sind zu bezahlen. Das hilft aber alles nichts, wenn die Vergleichsobjekte fehlen.
Für die Bestandsaufnahme des tatsächlichen Sachwertes ist dieses Verfahren nicht geeignet, da es den Schwankungen des Marktes unterlegen ist und mitunter lediglich eine Momentaufnahme darstellt. Um das zu vermeiden, ist, wie der Name schon sagt, ein Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung angemessener.
Immobilien, die als Zweck haben, einen Ertrag zu erbringen, sollten ebenso nicht mit diesem Verfahren bewertet werden, da es den potentiellen Mehrwert, die Rendite, die das Objekt einbringen kann, nicht berücksichtigt.
Das Vergleichswertverfahren gilt als das am meisten verwendete Verfahren zur Immobilienbewertung, da in den meisten Fällen der Wert gesucht wird, der bei einer Veräußerung erzielt werden kann und auch für andere Zwecke eignet sich diese Methode oft genauso gut. Es ist zum Teil etwas weniger komplex und leichter nachzuvollziehen, als die anderen Verfahren, es ist aber dennoch anzuraten, es von einem Profi durchführen zu lassen.
Eine kostenlose Immobilienbewertung kann eine grobe Idee geben, was ein Objekt in etwa wert ist, aber für die weitere Verwendung des Verkehrswerts, oder gar die Vorlage des Wertgutachtens vor Gericht, muss auf alle Fälle ein registrierter, geprüfter Gutachter einen Blick auf die Immobilie werfen.
Titelbild: © marcus_hofmann – stock.adobe.com
