Mietvertrag: Alles, worauf Sie beim Mietvertrag achten sollten

Der Mietvertrag bildet das Fundament für das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter und regelt daher entsprechend Verpflichtungen und Rechte der jeweiligen Partei. Daher ist die Sichtung des Mietvertrags vor der Unterzeichnung äußerst wichtig, um für faire Verhältnisse zu sorgen und sich böse Überraschungen zu ersparen.

Zuvor stellt sich jedoch noch eine Frage: Was sind die Punkte, die auf dem Mietvertrag aufgeführt sein sollen? Davon abgesehen, dass Schriftlichkeit kein Gültigkeitserfordernis für ein Mietverhältnis ist, sind im Falle eines schriftlichen Mietvertrags einige Punkte zwingend notwendig. Welche das sind und was es generell zum Thema Mietvertrag zu wissen gibt, haben wir für Sie zusammengetragen.

Die Mietvertragspartner: Wer sind Vermieter und Mieter?

Zu Beginn eines jeden Mietvertrages werden die Vertragspartner festgelegt. Welches Besitzverhältnis hat der Vermieter zum Mietobjekt? Wie viele Personen werden als Mieter angegeben?

Dies ist unter anderem enorm wichtig für die Position und rechtlichen Qualifikationen des Mieters. Ist der Vermieter Eigentümer des Mietobjektes, oder, im Falle einer Wohnungsmiete, Mieter oder Pächter des gesamten Gebäudes, so handelt es sich um einen Hauptmietvertrag. Ist der Vermieter allerdings selbst Mieter des Mietobjekts, geht der Mietinteressent einen Untermietervertrag ein.

In der Regel wird eine Wohnung an eine oder zwei Personen vermietet, etwa Ehegatten oder Lebensgefährten. Von Rechts wegen ist es aber egal, wie viele Personen als Mieter auftreten. Außerdem können ohnehin mehrere Menschen in der Wohnung wohnhaft sein. Sie werden dann gegebenenfalls als Mitbewohner oder Untermieter geführt. Das muss aber im Mietvertrag nicht angegeben werden.

Je nachdem, wer nun die Wohnung mietet bzw. darin wohnt gibt es also folgende Formen: Alleinige oder mehrere Mieter, oder Wohngemeinschaft aus einem Mieter und Mitbewohnern, Mitmietern oder Haupt- und Untermietern. Wird eine Person nicht im Mietvertrag genannt, bedeutet das aber nicht, dass ihr keine Rechte zu kommen. In einem Todesfall innerhalb der Familie beispielsweiße, kann der Mitvertrag direkt übernommen werden.

Beschreibung des Mietgegenstandes

Als zweiter Punkt wird das Mietobjekt definiert. Im Falle eines Wohnungsmietvertrages ist das etwa die genaue Adresse mit Haus-, Stiegen-, Türnummer, Nutzfläche bzw. Größe des Objekts. Außerdem wird die Ausstattung angegeben.

Ob eine Wohnung als Wohnsitz, Büro, Geschäft oder in gemischter Verwendung benutzt wird, ist meist ebenso angegeben. Zwar muss der Zweck nicht zwingend im Mietvertrag angeführt sein, aber es sollte sich allenfalls darauf geeinigt werden, zumal unterschiedliche Nutzungsformen unterschiedliche Verschleißspuren bedeuten.

Vertragsdauer und Kündigungsfrist

Was die Vertragsdauer betrifft, wird bei Mietverträgen allgemein zwischen unbefristeten und befristeten unterschieden. Je nachdem, wird dann in jedem Fall ein Beginndatum und bei befristeten zusätzlich ein Enddatum des Mietverhältnisses festgelegt.

Im Fall der Wohnungsmiete muss im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Mindestbefristungsdauer von drei Jahren eingehalten werden; nach oben hin sind keine Grenzen gesetzt. Auch im Fall der Verlängerung eines befristeten Mietvertrages muss eine Mindestverlängerungsdauer von drei Jahren eingehalten werden.

Bei einem befristeten, also einem sogenannten Zeitmietvertrag, gilt noch zu beachten, dass dieser innerhalb der Frist nicht gekündigt werden kann, weder vom Ver- noch vom Mieter. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, muss beim Ausscheiden aus dem Mietverhältnis die Kündigungsfrist eingehalten werden.

Im Falle eines befristeten Haupt- oder Untermietvertrages über eine Wohnung hat der Mieter oder der Untermieter im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist – somit frühestens zum Ende des 16. Monats – zu kündigen.

Mietzins und Kaution

Essentieller Punkt Nummer 3 betrifft den Mietzins. Hier werden die Höhe und Form der Bezahlung aufgeführt. Oftmals werden hier auch, im Falle der Überweisung der Mietzahlungen, die Kontodaten des Empfängers angegeben. Ebenso bekommt man Auskunft über die Intervalle und den Zeitpunkt der Zahlung, beispielsweise Ende des Monats im Voraus für den Folgemonat.

Es wird an dieser Stelle meist ein Fixbetrag als Hauptmietzins (auch: Nettomietzins) angegeben mit dem Hinweis, dass die Bezahlung der Betriebskosten des Gebäudes anteilig auf das Mietobjekt umgerechnet werden.

Betriebskosten, laufende öffentliche Abgaben, etc. werden mit einem Nutzflächenschlüssel (= „Verhältnis der Nutzfläche des vermieteten Mietgegenstandes zur Gesamtnutzfläche des Hauses“) anteilig unter allen Mietobjekten und Mietern verteilt. Explizite Beträge sind hierbei im Mietvertrag meist nicht angeführt.

Was die Kaution anbelangt, wird auch diese hier angegeben, gemeinsam mit der Höhe und den Modalitäten, z.B. ob sie auf einem extra angelegten Sparkonto abgelegt wird. Die Kaution darf übrigens 6 Monatsmieten nicht übersteigen.

Zusatzvereinbarungen und Anhänge

Soweit die essentiellsten Angaben. Damit jedoch alle Eventualitäten abgedeckt sind, braucht es mitunter noch weitere Vereinbarungen. So sollte beispielsweise geregelt sein, wie die Benützung aussehen darf (siehe Zweck des Mietobjekts) und wie viele bzw. welche Veränderungen an der Ausstattung und/oder Bausubstanz vorgenommen werden dürfen.

Ähnliche Einigungen betreffen die Erhaltung der Wohnung und Ausstattung, welcher der Vertragspartner für mögliche Schäden und Reparaturen aufkommen muss und inwiefern sich der Mieter zum Zeitpunkt des Auszugs um die ‚Wiederherstellung‘ des alten Zustandes kümmern muss.

Im Anhang erwarten sich viele Mieter eine Inventar- und Ausstattungsliste, eine Liste der ausgehändigten Schlüssel, ferner einen Energieausweis, einen Elektrobefund, das Wartungsprotokoll der Heiztherme und eventuelle Bedienungsanleitungen.

Ratgeber als Download: Erstellung eines Energieausweises

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Was überdies noch oft beigelegt wird, ist die Hausordnung. Sie regelt die Benützung der Wohnung und des allgemeinen Teils des Gebäudes, sowie der Gemeinschaftsanlagen, um ein reibungsloses Zusammenleben zu gewährleisten. In dieser Hausordnung dürfen jedoch die zwingenden Rechte des Mieters nicht eingeschränkt werden. Sie ist nicht einseitig, sprich ohne die Zustimmung des Mieters, abänderbar.

Sollte es keine Regelungen in Form einer Hausordnung geben, gelten die ortsüblichen Vorschriften. Die sind aber im Streitfall recht schlecht nachzuvollziehen bzw. überhaupt herauszufinden.

In diesem Teilstück des Vertrages werden auch mündlich besprochene Vereinbarungen noch einmal schriftlich bestätigt. Das kann etwa die Information, wo Fahrräder und Kinderwägen abgestellt werden dürfen, oder die Mieterzustimmung zu geplanten Umbauten betreffen.

Rechte und Pflichten bei Formularmietverträgen

Um auf Nummer sicher zu gehen und um Zeit, Geld und Nerven zu sparen, wird oftmals auf vorverfasste Muster oder Vorlagen zurückgegriffen, die alle wichtigen Punkte und Vereinbarungen eines Mietvertrages enthalten. Es werden in ein solches Formular anschließend nur noch die Variablen eingetragen und die Unterschrift daruntergesetzt.

Ein solcher Formularmietvertrag wird den Mietern vielfach unausverhandelt vorgelegt. Er wird dann teilweise nicht mehr gemeinsam besprochen und geschweige denn angepasst, was zu groben Benachteiligungen des Mieters führen kann. Verträge solcher Art können als nichtig erklärt werden.

Selbst aufgesetzte Mietverträge dürfen indes nicht von gesetzlichen Bestimmungen abweichen, es sei denn die Abweichungen sind sachlich gerechtfertigt.

Der Mietvertrag: 6 Tipps zur Überprüfung vor der Unterzeichnung

Attraktiver Wohnraum ist insbesondere in Großstädten oder beliebten Regionen knapp bemessen. Dementsprechend ist die Nachfrage oft größer als das Angebot, was die Suche nach der perfekten Wohnung erschwert.

Nicht selten gehen Mieter daher große Risiken ein und unterschreiben Mietverträge, die mitunter mit suboptimalen Klauseln oder Konditionen aufwarten, die lediglich für den Vermieter von Vorteil sind. So lange sich diese im rechtlichen Spielraum bewegen, ist das zulässig, für Sie als Mieter aber natürlich ungünstig.

Wer von absoluter Absicherung profitieren will, prüft den Mietvertrag daher vor der Unterzeichnung auf Herz und Nieren und ist zudem gewillt, die vertragliche Vereinbarung kritisch zu Hinterfragen oder im Ernstfall vielleicht sogar einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

1. Angaben zur Mietwohnung und zum Mietpreis überprüfen

Wenn Sie eine Wohnung gefunden haben, die Ihnen grundsätzlich zusagt, gilt es, zunächst die Angaben des Vermieters zu überprüfen und zu hinterfragen. Stimmt die angegebene Quadratmeterzahl tatsächlich mit dem vorhandenen Platzangebot überein oder hat der Vermieter hier mitunter etwas großzügig gemessen? Und wie steht es um den Zustand der Sanitäranlagen oder die grundsätzliche Sanierung des Wohnhauses? Treffen die Angaben des Vermieters tatsächlich zu?

Weiterhin rentiert es sich natürlich, die möglicherweise vorhandene Ausstattung in Form von Einbauküche, Garten oder auch Gemeinschaftsräume, wie den Keller und Dachboden, vor der Mietvertragsunterzeichnung zu begutachten. Ist der Keller in einem soliden trockenen Zustand, um Kartons und Habseligkeiten abzustellen? Steht tatsächlich ein Bereich für Fahrräder zur Verfügung? Und ist die integrierte Einbauküche frei von Mängeln? Das sorgt für eine spätere Absicherung bei einem möglichen Auszug. Schließlich kann der Vermieter leicht behaupten, der Schaden an der Mietsache wäre durch Sie zu Stande gekommen.

Um für faire Verhältnisse zu sorgen, ist gleichzeitig aber auch der Blick auf die Miete erforderlich. Dabei gilt es, Größe und Zustand der Wohnung sowie Lage zu berücksichtigen. Das erklärt dann auch, warum manche besser ausgestatteten und sanierten Wohnungen teurer sind als andere.

2. Dauer des Mietvertrags

Der Wohnungsmarkt bietet Mietverträge mit unbefristeten und befristen Mietverhältnissen. Somit stellen befristete Mietverträge den Wohnraum nur für eine bestimmte Zeit zur Verfügung, während das unbefristete Mietverhältnis die Kündigung einer der Parteien voraussetzt.

Welche Vertragsvariante für Sie attraktiver ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Werden Sie somit nur für bestimmte Zeit auf die Wohnung angewiesen sein, so hat ein befristetes Mietverhältnis durchaus seine Vorzüge.

Mietwohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterstehen, müssen allerdings auch bei einem befristeten Mietverhältnis mit einer gesetzlich zwingenden Dauer von mindestens 3 Jahren aufwarten können. Das gilt allerdings nicht für Wohnungen, die dem Gesetz nicht unterstehen.

3. Unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz?

Was gleich den nächsten Aspekt bei der Mietvertragsunterzeichnung aufwirft: Zwar unterliegen die meisten Wohnungen in Österreich dem Mietrechtsgesetz – das ist allerdings nicht bei allen Wohnhäusern innerhalb der Gemeinde der Fall.

Das Mietrechtsgesetz reguliert Rechte und Verpflichtungen von Mieter und Vermieter und gibt somit gesetzlich bindende Antworte auf Fragen zur Betriebskostenerstellung, Mietzinsbildung, Renovierungsmaßnahmen und vielen weiteren Punkten.

Bei Wohnungen, die nicht unter das Mietrechtsgesetz fallen, müssen derartige Vereinbarungen individuell zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden.

Im Idealfall entscheiden Sie sich somit für eine MRG-gebundene Mietwohnung, was im Mietvertrag zusätzlich festgehalten werden sollte, um für maximale Absicherung zu sorgen.

4. Wer soll den Mietvertrag unterzeichnen?

Der Mietvertrag kann entweder von einer Person oder auch mehreren Mietern unterschrieben werden. Das hängt davon ab, wer in der Wohnung einzieht und Rechte und Pflichten als Mieter wahrnehmen will.

So ist es möglich, den Vertrag als alleiniger Mieter zu unterzeichnen. Paare hingegen entscheiden sich häufig für die Option, dass beide als gleichberechtigte Mieter im Vertrag aufgeführt werden. Das bedeutet allerdings auch, dass sämtliche Entscheidungen – wie zum Beispiel die Kündigung – gemeinsam gefällt werden müssen. Zudem darf ein gleichberechtigter Mieter nur dann aus dem Vertrag entlassen werden, wenn der Mitmieter und der Vermieter dies billigen.

Wohngemeinschaften hingegen ermöglichen ebenfalls, dass mehrere Personen im Mietvertrag – allerdings als Haupt- und Nebenmieter – aufgeführt werden. Als Hauptmieter trägt man hier die Verantwortung gegenüber dem Vermieter und sogar gegenüber den Nebenmietern, was einem mehr Rechte aber auch Pflichten einräumt.

5. Vereinbarungen bezüglich Schönheitsreparaturen, Kündigung und weiterer Klauseln

Im Mietvertrag werden zahlreiche Klauseln und Verpflichtungen aufgeführt sowie Fristen, an die sich Mieter und Vermieter zu halten haben. Aber nicht alle Klauseln sind automatisch wirksam.

Das bezieht sich insbesondere auf Reparaturen und Ausbesserungen an der Mietsache, zu denen der Mieter laut Vertrag verpflichtet wird. Das bezieht zum Beispiel das Streichen von farbigen Wänden vor dem Auszug mit ein oder mitunter auch weitere Reparaturen an Türen, Böden oder Heizkörpern.

Wichtig ist, dass die Höhe der Reparaturkosten grundsätzlich beschränkt werden muss und der Vermieter nur einen Teil der Reparaturaufgaben auf den Mieter übertragen kann.

Die gesetzliche Grundlage wird hier über das Mietrechtsgesetz geregelt, wenn der Mietvertrag sich an diesem orientiert.

Weiterhin sollten Sie Kündigungsklauseln im Auge behalten werden, was besonders bei unbefristeten Mietverhältnissen gilt. Kündigungsausschlussklauseln sind beispielsweise in erster Linie rentabel für den Vermieter und schränken Sie in Hinblick auf eine flexible Kündigung im Ernstfall unnötig ein.

Im Falle eines befristeten Mietvertrages über eine Wohnung hat der Mieter im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nach Ablauf eines Jahres der vereinbarten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist – somit frühestens zum Ende des 16. Monats – zu kündigen.

6. Unsicherheiten mit einem Rechtsexperten klären

Es ist mittlerweile nicht weiter unüblich, dass Mieter einen Mietvertrag vor der Unterzeichnung durch einen Anwalt, der auf Vertragsrecht spezialisiert ist, überprüfen lassen. Das schafft Absicherung und schützt vor vertraglichen Vereinbarungen und Formulierungen, die Sie als Rechts-Laie oft nicht voll und ganz nachvollziehen und bewerten können.

Daher sollten Sie nicht zögern, diese Unterstützung in Anspruch zu nehmen, falls Sie Unstimmigkeiten im Vertag entdecken. Eine Absicherung, die mitunter auch mit Kosten verbunden ist, ist hier besser als eine Unterschrift, die Ihnen viel Ärger einbringen könnte.

Fazit

Einen Mietvertrag übereilt und ohne vorherige Überprüfung zu unterschreiben, ist nicht ratsam. Rechtliche Probleme oder Schwierigkeiten mit dem Vermieter sind so oftmals vorprogrammiert und können das Mietverhältnis zu einer enormen Belastung machen.

Selbst wenn eine schriftliche Form für ein gültiges Mietverhältnis nicht zwingend notwendig ist, werden in den meisten Fällen Mietverträge aufgesetzt. Da diese Verträge nicht standardisiert sind, kann man sie individuell verfassen und stößt dabei unweigerlich auf die Frage, welche Punkte man unterbringen muss.

Hier noch einmal zusammengefasst die wichtigsten Informationen:

• Vertragspartner
• Mietobjekt
• Vertragsdauer
• Mietzins und Zahlungsmodalitäten

Damit sind Sie eigentlich schon bestens gerüstet für den gelungenen Beginn Ihres Mietverhältnisses.

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