Grundstück verkaufen: Achten Sie auf folgende Dinge!

Sind Sie in der glücklichen Lage, ein Grundstück zu besitzen, haben Sie grundsätzlich natürlich 2 Möglichkeiten: Sie nutzen es entsprechend seiner Widmung, oder Sie veräußern es. Wenn Sie das Grundstück verkaufen möchten, gilt es auf einige Dinge zu achten. Was diese Dinge sind und weitere nützliche Informationen, stellen wir Ihnen in diesem Beitrag bereit.

Grundstück mit oder ohne Makler verkaufen?

Beim Verkauf von Immobilien stellt sich immer wieder die Frage: Will (bzw. kann) ich mein Grundstück auch privat ohne Makler verkaufen? Hier kommt es vor allem auf Ihr Knowhow und Ihre Zeitressourcen an. Wenn Sie sich zutrauen, das Grundstück richtig bewerten und bewerben zu können, die richtige Zielgruppe und damit potenzielle Käufer zu finden und ein erfolgreiches Verkaufsgespräch halten zu können, bei dem anschließend ein zufriedenstellender Kaufpreis erzielt werden kann, dann können Sie es durchaus ohne Makler probieren.

Eines steht fest: Sie bekommen viel dafür, dass Sie 3-4% des Verkaufspreises als Provision abtreten. Zu den Aufgaben des Maklers gehören etwa

• die Beschreibung bzw. Bewertung des Grundstückes
• die Ermittlung eines erzielbaren Kaufpreises
• die Zusammenstellung eines aussagekräftigen und professionellen Exposés
• das Lukrieren von Kaufinteressenten
• die Vereinbarung und Durchführung der Besichtigungstermine
• die Verkaufsgespräche
• die Vertragserstellung und Kaufabwicklung gemeinsam mit dem Notar bzw. Rechtsanwalt

Wer Zeit und Nerven schonen möchte, ist also mit dieser Option recht gut beraten. Damit Sie einen Einblick in die Abläufe bekommen, die Sie erwarten, wenn Sie Ihr Grundstück privat verkaufen möchten, sehen wir uns aber genauer an, wie der Grundstücksverkauf üblicherweise vonstattengeht.

Ablauf und wichtigste Erledigungen im Überblick

Bis es von der Verkaufsentscheidung zur Eintragung eines neuen Eigentümers ins Grundbuch kommt, fließt viel Wasser den Fluss hinunter. Hier beleuchten wir alle Zwischenschritte, die Sie durchlaufen, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen.

# 1  Wert ermitteln: über Bodenrichtwerte

Zunächst wird ermittelt, wie viel Sie überhaupt für Ihr Grundstück erhalten werden. Dabei sind einige Faktoren entscheidend, wie z.B.:

• Lage
• Größe
• Ausrichtung
• Zuschnitt
• Widmung / Bebaubarkeit
• Grad der Erschließung
• Bodenbeschaffenheit
• Altlasten
• Rechte Dritter am Grundstück
• Bebauungsgrad

[su_box title=“Apropos Grundstücksgröße: Realteilung beim Verkauf von großen Grundstücken“]Bei großen Grundstücken könnte es durchaus eine sinnvolle Lösung sein, dieses zu teilen. Dafür wird es vermessen und als zwei (oder gar mehrere) individuelle Grundstücke im Grundbuch neu eingetragen. Damit sind anschließend insgesamt bessere Gesamtpreise zu erzielen.[/su_box]

Damit all diese Dinge konsequent und professionell berücksichtigt werden können, schaltet man in diesem Schritt am besten Sachverständige ein. Haben Sie sich für einen Makler entschieden, wird dies automatisch für Sie erledigt. Als Anhaltspunkt zur Ermittlung der konkreten Quadratmeterpreise werden bereits verkaufte Liegenschaften herangezogen. Anschließend werden begünstigende und vermindernde Faktoren hinzugezählt und so ein potentieller Preis ermittelt. Selbstverständlich gibt es noch andere Methoden der Immobilienbewertung.

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Exkurs Bebaubarkeit: essentiell beim Grundstück verkaufen

Besonders wichtig für den erzielbaren Verkaufspreis ist auch die Bebaubarkeit des Grundstückes. Von ihr ist nicht nur der Kaufpreis abhängig, sondern auch die Klientele, die Sie womöglich ansprechen werden wollen.

Große Grundstücke, die Potential für Mehrfamilienhäuser oder andere Investitionsprojekte bieten, werden Sie an Bauträger lukrativ verkaufen können. Bei typischen Grundstücken für Einfamilienhäuser wenden Sie sich wahrscheinlich lieber an Privatpersonen.

Je uneingeschränkter ein Grundstück bebaubar ist, desto besser lässt es sich verkaufen. Die Bebaubarkeit eines Grundstückes ist prinzipiell im Widmungs- bzw. Flächenwidmungsplan und detaillierter im Bebauungsplan festgelegt. Dort wird unter anderem über folgende Dinge informiert:

• Grundflächenzahl (wie viel Fläche des Grundstückes darf überhaupt bebaut werden)
• Geschoßflächenzahl (wie „hoch“ darf gebaut werden)
• Dachform
• Kellertiefe
• Wintergarten, Garagen, etc.

Potentielle Käufer werden in der Regel etwas mit dem Stück Land anfangen wollen, das sie erstehen. Deshalb ist es besonders wichtig, sie genauestens darüber zu informieren, was ihre Möglichkeiten sein werden. Das steigert die Verkaufschancen und den Kaufpreis.

Bauplatzerklärung anfragen

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, kann man eine Anfrage an die Gemeinde stellen. Diese gibt eine unverbindliche Auskunft darüber, wie das Grundstück bebaut werden darf. Die Bebaubarkeit wird von Seiten der Gemeinde im Rahmen einer Bauplatzerklärung festgelegt.

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# 2  Exposé und Unterlagen vorbereiten

Damit Käufer auch wissen, worauf sie sich einlassen, braucht es ein Dokument, das alle wichtigen Daten enthält, so beispielsweise:

• Flur- und/oder Liegenschafts-/Katasterkarte
• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
• Grundbuchauszug
• Baulastenverzeichnis
• Erschließungsnachweis
• Aufnahmen des Grundstücks
• Bauvoranfrage
• Vermessungsunterlagen

# 3  Nach potentiellen Käufern werben

Haben Sie alle für die Käufer relevanten Informationen beisammen, geht es darum, an den richtigen Stellen nach Käufern zu suchen. Je nach Zielgruppe können unterschiedliche Kanäle dafür geeignet sein. Eine Privatperson, der Sie Ihr kleines Grundstück für ein Einfamilienhaus verkaufen könnten, werden Sie womöglich durch Zeitungs- und Internetinserate finden. Investoren und Bauträger findet ein Makler noch immer am effizientesten in seiner Kontaktdatei.

# 4  Besichtigungstermin

Wenn Sie sich für einen Privatverkauf entschieden haben, führen Sie selbst die Besichtigungstermine durch. Das bedeutet, dass Sie mit Interessenten in ein Verkaufsgespräch treten müssen und idealerweise alle deren Fragen beantworten können. Das im Vorhinein zusammengestellte Exposé hilft Ihnen dabei. Behalten Sie allerdings im Hinterkopf, dass Ihr „Kunde“ eventuell ganz andere Vorstellungen von Ihrem Grundstück hat als Sie und Fragen stellen könnte, an die Sie im ersten Moment nicht denken würden.

# 5  Vertrag beim Notar/Rechtsanwalt aufsetzen und Kauf abwickeln

Glückwunsch! Sind Sie an diesem Punkt angelangt, kann eigentlich kaum noch etwas schief gehen. An dieser Stelle wird ein Kaufvertragsentwurf erstellt und über etwaige Punkte nachverhandelt, wenn nötig. Kommt es zu einer Einigung, wird der Vertrag unterschrieben und vom Notar beurkundet. Er lässt dann eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung ins Grundbruch eintragen – sozusagen eine Reservierung /Absicherung des Grundstücks für den Käufer.

Ist der Kaufpreis erstattet, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Im Falle der Aufnahme eines Kredites/Darlehens wird auch die Bank im Grundbuch einverleibt. Damit ist der Grundstücksverkauf abgeschlossen.

Checkliste: alle nötigen Unterlagen beim Grundstücksverkauf

[su_table responsive=“yes“]

Dokument	vorzulegen bei	erhältlich bei
Grundbuchauszug	Notar	Bezirksgericht, Vermessungsamt oder online
Flächenwidmungsplan	Käufer	Gemeindeamt, Magistrat
Bebauungsplan	Käufer	Gemeindeamt, in Wien MA21, Magistrat
Baulastenverzeichnis	Käufer	Bauamt
Wenn vorhanden: Bauplatzerklärung	Käufer	Gemeindeamt
Anschlüsse für Kanal, Wasser, Strom	Käufer	Gemeindeamt

[/su_table]

Grundstücksarten & Käuferzielgruppe: Privatperson oder Bauträger?

Je nach Art und Zweck, zieht Ihr zu verkaufendes Grundstück unterschiedliche Interessenten an. Gemeinhin werden grob 5 Grundstücksarten unterschieden.

• Brachland:
  Grundstück ohne oder mit eingeschränkter Bebaubarkeit, womöglich für landwirtschaftliche Nutzung
  Potentielle Interessenten: Investoren der Landwirtschaftsbranche
• Bauerwartungsland:
  wird womöglich noch umgewidmet, aktuell nicht als Bauland zugelassen
  Potentielle Interessenten: Investoren
• Rohbauland:
  als Bauland zugelassen, allerdings noch nicht erschlossen
  Potentielle Interessenten: Gemeinde, Bauträger, Investoren
• Bauland:
  erschlossenes und bebaubares Grundstück
  Potentielle Interessenten: je nach Größe Bauträger oder Privatpersonen
• Bebautes Grundstück:
  erschlossenes und bereits bebautes Grundstück
  Potentielle Interessenten: je nach Größe Bauträger oder Privatpersonen

Kosten beim Grundstücksverkauf

Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, spült das nicht nur Geld in Ihre Kasse. Ein kleiner finanzieller Aufwand ist im Gegenzug auch nötig. So hebt der Notar/Rechtsanwalt beispielsweise 1,5% bis 2 % netto des Verkaufspreises für seine Dienste ein. Verkaufen Sie Ihr Grundstück über einen Makler, behält sich auch dieser 3-4% (je nach Höhe des Verkaufspreises, exkl. MwSt.) ein.

Ohne Makler muss man selbst für sämtlichen Aufwand aufkommen. Das beinhaltet die Kosten für diverse zu erstellende Unterlagen, die Werbekosten (steuerlich absetzbar) und Ihre dafür aufgewendete Zeit.

Steuer, Recht und Ordnung beim Grundstücksverkauf

Geht ein Eigentum von einer Person auf eine andere über, sind die Justiz und der Fiskus nicht außen vor zu lassen. Es sind je nach Situation Steuern zu bezahlen und rechtliche Schritte zu berücksichtigen. Auf folgende Dinge sollte geachtet werden, damit beim Verkauf des Grundstücks alles mit rechten Dingen zugehen kann.

Steuerlage beim Verkauf von unbebauten Grundstücken

Bei bebauten Grundstücken wird die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) nur dann erhoben, wenn es sich nicht um den Hauptwohnsitz oder ein selbst hergestelltes Gebäude handelt. Nun soll es aber um unbebaute Grundstücke gehen. Grundsätzlich liegt der Steuersatz hier seit 2016 bei 30%, die Werbekosten können davon abgezogen werden. Als Bemessungsgrundlage dient die Differenz zwischen Anschaffungs- und Veräußerungssumme.

Was hat es mit der Spekulationssteuer auf sich?

Die Spekulationssteuerregelung, wie es sie in Deutschland gibt, wurde in Österreich abgeschafft. Das bedeutet, dass man trotzdem Steuern zahlen muss, auch wenn man mindestens 10 Jahre lang Eigentümer des Grundstückes war, bevor man es verkauft. Es sind allerdings stattdessen einige Detailregelungen in Kraft, die zwischen „Neu“- und „Alt“-Grundstücken unterscheiden.

Grundstück geerbt? Wie läuft der Verkauf ab?

Wenn Sie Ihr geerbtes Grundstück verkaufen möchten, zahlen Sie ebenso ImmoESt. Hier werden meist rechnerische, also fiktive Anschaffungskosten angenommen und von Ihrem Verkaufserlös abgezogen. Davon müssen Sie 30% als Immobilienerwerbssteuer zahlen. Auch beim Immobilienverkauf im Erbfall gelten dieselben Detailregelungen, wie bei der allgemeinen Steuer für Grundstücke.

Vermarktungsstrategie Bieterverfahren: bei besonders beliebtem Bauland

Bei sehr attraktiven (meist) Baugrundstücken bietet sich oft das sogenannte Bieterverfahren an. Es wird meist von Maklern eingesetzt, um ein Grundstück besonders zügig und lukrativ an interessierte Investoren zu verkaufen. Dabei wird das Objekt angeboten und das Verfahren veröffentlicht.

Anschließend wird ein Besichtigungstermin für Interessenten vereinbart, bei dem das Grundstück präsentiert wird und Fragen gestellt werden können. Die potentiellen Käufer stellen dann ihr Angebot. Meist wird dann eine zweite Bieterrunde eingeleitet, wobei vorher das aktuelle Höchstgebot veröffentlicht wird, damit es von nach wie vor Interessierten angepasst werden kann.

Das Ganze läuft also ganz nach dem Schema einer Auktion ab. Mit der höchstbietenden Partei wird am Ende der Vertrag abgeschlossen.

Wie Sie sehen und womöglich bereits im Vorfeld vermutet haben, verkauft man ein Grundstück nicht unbedingt im Handumdrehen. Einige Schritte und Regeln sind dabei zu beachten, um keine Komplikationen oder gar Gesetzesbrüche zu begehen. Sind einige Unsicherheiten da, lohnt es sich auf jeden Fall, einen Makler zur Seite zu haben, der Ihnen dabei hilft, Ihr Grundstück zu verkaufen.