Zinshaus: Was ist eigentlich ein Zinshaus?

Ein Zinshaus (auch Miet- oder Mietshaus) ist ein Gebäude, das zu Wohnzwecken genutzt wird und in dem die Wohneinheiten in Form von Mietverhältnissen vergeben sind. Diese Mietwohnungen kommen Zustande, wenn der Eigentümer beschließt, die Wohneinheit für ein (meist monatliches) Entgelt an einen Mieter zu vergeben und die Wohnung nicht selbst zu nutzen.

Detaillierte Definition: Zinshaus

Im Detail bedeutet das, dass ein ganzes Gebäude ausschließlich zum Wohnen errichtet oder hergerichtet wird, dass Investoren diese Wohnungen erwerben und sie anschließend zur Miete freigeben. In Österreich beschränkt sich der Begriff Zinshaus eigentlich auf Gebäude, die vor 1945 erbaut wurden und zum Ziel hatten, durch die Mietzahlungen Erträge zu erwirtschaften.

Die Mietverhältnisse wurden und werden auf unbefristeter Basis vergeben. Heute wird der Begriff Zinshaus oft auch weiter gefasst und auch auf Gebäude ausgeweitet, die jünger sind, als die Gründerzeithäuser, die ab den 70er Jahren des 19. Jahrhundert entstanden sind. Genossenschaftswohnungen und Wohnungen aus dem geförderten Wohnbau sind keine Zinshäuser.

Wohnungen in Mietshäusern unterliegen strengen Schutzbestimmungen, die im Mietrechtsgesetz festgelegt wurden. Speziell den Preis betreffend gab es bis zur Reform des Mietrechtsgesetzes 1994 strikte Zinsregelungen, was zur Zeit des Baus vieler Zinshäuser nicht der Fall war. Die meist großbürgerlichen und wohlhabenden Eigentümer der Zinshäuser konnten damals hohen Druck auf die Mieter ausüben, indem sie Preise immer weiter anhoben.

Zinshäuser als Geldanlage

Schon wenn man sich die Geschichte der Zinshäuser ansieht, wurden sie nicht nur dafür errichtet, Wohnraum zu schaffen (was in der Zeit ihrer Entstehung dringend nötig war), sondern dienten auch als Einkommensquelle für ihre Eigentümer, die meist dem wohlhabenden Bürgertum angehörten. Speziell in Wien, Graz und Salzburg sind die Zinshäuser bis heute interessante Investitionsobjekte.

Wichtig zu wissen ist allerdings, dass Zinshäuser viel Arbeit bedeuten können, vor allem dann, wenn die Bausubstanz schon einiges mitgemacht hat. Bei alten Gebäuden aus dem vorvorherigen Jahrhundert sind „unberechenbare“ Zustände keine Seltenheit. Außerdem ist man zum Teil bei der Außengestaltung eingeschränkt, da manche den Ringstraßenbauten nachempfundenen Fassaden unter Denkmalschutz stehen.

Was beim Kauf beachtet werden muss:

Hat man einiges an Kapital zur Verfügung und beschließt, in ein Zinshaus zu investieren, sind einige wichtige Kriterien bei der Wahl eines lukrativen Gebäudes hilfreich. Alle diese Kriterien sind ineinander verstrickt. So sind der Ertrag und vor allem der Preis natürlich von der Lage und Größe abhängig. Außerdem sollte man bei Immobilien, die man als Mietobjekte vergeben möchte, immer etwas Marktforschung betreiben und auf die Nachfrage und potentiellen Leerstand achten.

Bei Zinshäusern im Speziellen ist vor allem auf den Zustand zu achten. Bei Objekten, bei denen die Bausubstanz schon durch Verfall und mehrere Renovierungsmaßnahmen angegriffen ist, kommt mitunter ein hoher Instandhaltungsaufwand zustande, was die Rendite zu einem hohen Maß stauchen kann. Ständige kleinere Reparaturarbeiten oder große Sanierungsmaßnahmen gehen schwer ins Geld und können bei gedeckelten Mietzinsen auch nicht so leicht an die Mieter abgewälzt werden.

Apropos gedeckelter Mietzins: in Zinshäusern bestehen oft Mietverträge, die seit Jahren bestehen und von Generation zu Generation weitergegeben werden. Solche Verträge können nicht einfach aufgelöst werden, da die Mieter ein Anrecht darauf haben und diese Altmieter in irgendeiner Form aus ihrer Wohnung zu drängen versuchen, ist nicht zulässig.

Mietrechtsgesetz oder kein Mietrechtsgesetz

Bei Zinshäusern stellt sich oft die Frage, ob das Mietrechtsregesetz gilt oder nicht. Die eigentlichen Zinshäuser, also jene, die vor 1953 bzw. eben in der Gründerzeit Ende des 19. Jahrhunderts errichtet wurden, gilt das Mietrechtsregesetz. Neuere Gebäude gelten als „Neubauten“ und fallen entweder nur teilweise oder gar nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsregesetz.

Wo das Mietrechtsregesetz nicht oder nur teilweise gilt, kann der Mietzins beispielsweise frei vom Vermieter gewählt werden und wird nicht behördlich geprüft oder beschränkt.

 

Aktuelle Lage der Mietshäuser in Wien/Österreich

Das Problem mit älteren Zinshäusern aus der Gründerzeit ist jenes, dass sie oft in recht schlechtem Zustand und nur schwer renovierbar sind. Zumindest würde sich eine Renovierung von Seiten der Eigentümer nicht lohnen und ein Abriss scheint lukrativer zu sein. Dem gebietet aktuell eine Novelle Einhalt. Seit Juli 2018 muss der „Abbruch aller Häuser, die vor 1945 errichtet wurden“ erst bewilligt werden. Man will damit dem Denkmalschutz unter die Arme greifen.

Zuvor boomten die Abrisse von Zinshäusern in Wien, da Eigentümer noch vor der Novelle eingreifen wollten. Zahlreiche Zinshäuser wurden zumindest teilweise abgerissen, in manchen Fällen sogar während noch Mieter in den Wohnungen wohnten. Währenddessen wird bekrittelt, dass damit der Markt für Investoren erschwert werde, da die renovierungsbedürftigen Bauten nur wenig Rendite abwerfen würden und das Verbot von Abriss und Neubau bessere Erträge verhindere.

Ob sich die Investition in ein Zinshaus rentiert oder nicht, kommt auf viele Faktoren an. Besonders der Zustand der alten Gebäude kann ein Hindernis darstellen, da das viele Kosten durch Instandhaltung verursachen kann. Eine umfassende Beratung und Berechnung ist dabei ein Muss. Andererseits sind Mietwohnungen in Zinshäusern beliebt, was Leerstände und damit verbundene Mietausfälle zur Seltenheit macht. Alles in allem handelt es sich aber um eine gute Investition, solange sie wohlüberlegt ist.