Almhütte & Berghütte kaufen oder mieten? Das gibt es zu wissen

Morgens aus dem Fenster zu sehen und erstmal keinen Himmel zu sehen, hört sich erst nicht so prickelnd an. Wenn man dafür aber eine schroffe und grüne Berglandschaft zu Gesicht bekommt und, wenn man erst vor die Berghütte gegangen ist, den Himmel und den Sonnenaufgang über den Berggipfeln bewundern kann, dann sieht es schon ganz anders aus. Es ist ein kleiner Ausschnitt des Traums, den sich viele von so einem Häuschen, weit und hoch abgelegen von Supermarkt und Bürogebäude, versprechen.

Interessant wird es, wenn die Entscheidung für eine solche Hütte getroffen wurde. Mietet man, oder kauft man und wie kommt man überhaupt an eines dieser Schmuckstücke? Wir klären die Tücken und auch die Vielfalt der heimischen Hüttenlandschaft.

Die eine ist nicht wie die andere

Zunächst könnten wir einmal klären, was eine Berghütte überhaupt alles sein kann, denn das erklärt sich gar nicht so einfach von selbst, wie man denken würde. Hütten in den Bergen nehmen nämlich die unterschiedlichsten Formen an und nicht jeder nach einer solchen suchende hat dasselbe im Sinn.

Almhütten für den Privatgebrauch beispielsweise haben meistens eine kleine Wohnfläche von unter 60 m² und verfügen über keinen Stromnetzanschluss. Stattdessen wird die Energieversorgung über einen eigenen Generator geregelt und geheizt wird durch einen Kachelofen. Ein Wasseranschluss ist bei solchen Ausführungen auch alles andere als selbstverständlich.

Einsame Berghütte in den Alpen – nicht nur für Silvester

Darüber hinaus gibt es Größere unter diesen Gebäuden, die als Gasthof betrieben werden können. Kost und Logis anbietend sind sie auch für diese Form der Bewirtschaftung gewidmet und verfügen über die entsprechende Gewerbeberechtigung.

Der Unterschied zwischen Berg- und Almhütten besteht übrigens prinzipiell in der Lage und im (ursprünglichen) Zweck, denn zweitere befinden sich auf bewirtschafteten Almen und sind an dementsprechende Einrichtungen angeschlossen, wie Ställe oder Heustadel. Sind sie gastronomisch tätig, bieten sie meistens hausgemachte Lebensmittel und Gerichte an, die vom eigenen Hof stammen.

Kleine Berghütte kaufen: als Ferienwohnsitz geeignet?

Viele Kaufwillige möchten eine Almhütte erstehen, um sie als Ferienwohnsitz im Winter oder Sommer zu nutzen.

Nun besteht aber das Problem – besonders im alpinen Raum Salzburgs, Tirols und Vorarlbergs –, dass der vorhandene Platz sehr begrenzt ist und Grundstücke und Objekte streng einem bestimmten Zweck zugeordnet werden.

Das bedeutet, dass das Wunschobjekt womöglich gar nicht für die gewünschte Nutzung geeignet bzw. von ortszuständiger Stelle aus nicht dafür gewidmet ist. Befindet man sich als Interessent in der Situation, das Objekt nicht entsprechend seiner Widmung nutzen zu wollen, wendet man sich am besten an die zuständige Gemeinde. Gegebenenfalls ist eine Umwidmung möglich.

Die Blockhütte als Feriendomizil: Vor- und Nachteile

Eine Almhütte zu besitzen hört sich in den Ohren mancher wohl wie Schlaraffenland und Garten Eden zugleich an. Wenn einem Stadtlärm, -geruch, -grau zu garstig werden, fährt man spontan schnurstracks in die Berge und verbleibt dort übers Wochenende, unabhängig von Hochsaison oder freien Betten in der Region.

Nachteil davon ist natürlich, dass sich in der Zwischenzeit jemand um das gute Stück kümmern muss. Schnee, Regen, Hagel, Wind und andere Einflüsse der rauen, gebirgigen Witterung machen der Immobilie zu schaffen und das ist mit hohen Instandhaltungskosten verbunden. In diesem Punkt mit einbezogen ist auch die generelle Pflege der Innenräume. Diese ab und zu zu reinigen, schadet nämlich bestimmt nicht.

Vermietet man das Objekt während der eigenen Abwesenheit, kann man diesem Nachteil entgegenwirken. Eine Vertrauensperson, oder ein Unternehmen vor Ort kann sich um das Eigentum kümmern und durch die zwischenzeitlichen Mieter kommt ein bisschen Geld herein, das zur Instandhaltung genutzt werden kann.

Vor- und Nachteile vom Hütte mieten, kaufen, pachten

Stellt sich anschließend auch die Frage, ob man vor lauter Instandhaltungsaufwand die Berghütte nicht vielleicht doch lieber mieten sollte. Es sei denn, es handelt sich um ein gewerblich nutzbares Objekt und man möchte es gerne auch dementsprechend nutzen. Dann bietet sich natürlich ein Pachtverhältnis an. Es wird bereits klar: ob man mieten oder pachten soll, hängt vor allem vom Verwendungszweck ab.

Manchmal ist auch die Kaufoption vom Zweck abhängig, aber diese genießt auch noch andere Vor- und Nachteile gegenüber dem Pachten oder Mieten. So hat man beispielsweise mehr Sicherheit und läuft nicht Gefahr den auslaufenden Mietvertrag nicht mehr erneuert zu bekommen, oder ähnliches. Zudem dient die Immobilie so als Wertanlage für später und man kann flexibler darüber verfügen.

Umgekehrt gilt für Mieter, dass sie weniger Verantwortung übernehmen, als Personen, die dasselbe Objekt kaufen. Sie müssen sich nicht über größere Reparaturen oder ähnliches Gedanken machen. Außerdem können sie sich schneller aus dem Vertrag lösen, als ein Eigentümer sich selbst von seinem Eigentum.

Urige Almhütte mieten und pachten: Gastgeber werden

Hat man vor, die gemietete, gekaufte oder – in diesem Fall auch möglich – gepachtete Berghütte touristisch zu nutzen und Gäste zu empfangen, muss man vor allem gewerberechtlich auf einiges achten. Zunächst muss man selbst selbstverständlich über eine Gewerbeberechtigung verfügen und das Gebäude hat den rechtlichen Vorschriften bezüglich Brandschutz, Personensicherheit und Barrierefreiheit entsprechend eingerichtet zu sein.

Preisbestimmende Faktoren beim Kauf einer Berghütte

Wie allseits bekannt, wenn es um Immobilien geht, bestimmt auch bei Hütten in den Bergen die Lage maßgeblich den Preis.

Standort und Infrastruktur

Das beschränkte Angebot steht der Nachfrage nach sonnigen Panoramalagen, guter Erreichbarkeit und doch einer gewissen Abgeschiedenheit gegenüber. Käufer hätten (je nach Interesse) gerne eine Unterkunft möglichst nah an der touristischen Infrastruktur und doch so weit weg, dass nicht ständig andere Wanderer des Weges kommen.

Bei Pachtobjekten mit gastronomischem Hintergrund wird auf ihre Integration im alpinen Seilbahnnetz besonderer Wert gelegt, denn wo wenig Wanderer, Radfahrer oder Skifahrer, da wenig trinkende, speisende und zahlende Kundschaft. Ideal sind in diesem Fall auch Lagen in der Nähe von sich kreuzenden Wanderwegen.

Einrichtung und baulicher Zustand

Mehr bezahlt wird auch für Objekte, die technisch modernisiert ausgestattet sind. Speziell bei Gebirgshütten ist die Einrichtung sehr rudimentär, ohne Wasser, Strom oder Heizung. Wenn man nicht den Charme dieser Art des Wohnens beibehalten möchte, sind entweder teure zusätzliche Umbauten nötig, bei denen etwa Strom- und Wasserversorgung bereits beim fehlenden Anschluss ans Netz scheitern könnte, oder man steckt von vorn herein mehr Geld in eine ausgebaute Hütte.

Zudem ist besonders bei betagten oder gar baufälligen Berghütten deren Zustand zu beachten. Mögen sie zwar diese Extraportion Charme besitzen, sind ein morscher Deckenbalken oder ein undichtes Dach alles andere als wünschenswert für das neue Feriendomizil. Auch hier muss man je nach Objekt gegebenenfalls mit Bauarbeiten rechnen.

Immobilienmarkt für urige Berghütten in Salzburg, Tirol bzw. Österreich

Interessant ist auch die Marktsituation bezüglich der immer beliebter werdenden Rückzugsorte. Besonders im Bereich der privat genutzten Hütten reißt die Nachfrage nicht ab, während das Angebot stagniert. Die Objekte werden eher innerhalb der Familie belassen, als zum Verkauf angeboten, was die Preise für die oft nicht einmal 50 m² großen Domizile in die Höhe treibt.

Der augenscheinlich unangemessene Preis für die kleinen Häuschen kommt auch durch die dazugehörenden Flächen zustande. Besonders Almhütten, oder auch Jagdhütten waren ja ursprünglich dazu da, die Bewirtschaftung bzw. eben die Jagd zu erleichtern und werden heute, wenn sie überhaupt verkauft werden, gemeinsam mit dem zu bewirtschaftenden Grund angeboten.

Titelbild: © christakramer – stock.adobe.com