Fristlose Kündigung: Diese Aspekte sollten Vermieter beachten

Was landläufig unter der fristlosen Kündigung bekannt ist, wird maßgeblich vom § 1118 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Der Paragraf besagt, dass der Vermieter das Recht hat das Bestandverhältnis ungeachtet der vereinbarten Dauer und ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin durch eine außerordentliche Kündigung vorzeitig aufzulösen, wenn einer der im Gesetz genannten Gründe vorliegt.

Was das im Einzelfall bedeutet, wird zum Teil im Mietrechtsgesetz (MRG) weiter ausgeführt. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) kommen nämlich noch weitere – teilweise auch ordentliche – Kündigungsgründe (vgl. §§ 29, 30 MRG) zum Tragen. Wir versuchen Licht ins Dunkel der Kündigungsregelungen zu bringen.

Gründe für eine fristlose Kündigung

Zu allererst wird man sich als Vermieter die Frage stellen: Ist das, wofür ich meinen Mieter mit sofortiger Wirkung aus der Wohnung werfen will, überhaupt ein legitimer Grund? Hat mein Fall vor Gericht Bestand? Kommt die Miete immer pünktlich an, gibt es in Österreich nur sehr wenige Legitimationen für die umgehende Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter. Ist der Mieter allerdings im sogenannten „qualifizierten“ Zahlungsrückstand, hat man gute Chancen auch von Seiten des Gerichts Recht zu bekommen.

„Qualifizierter Mietzinsrückstand“

Die häufigsten Fälle einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags betreffen die ausbleibende Zahlung des Mietzinses. Kommt die Miete regelmäßig zu spät bzw. lässt sie bis zum nächsten Zahlungstermin auf sich warten, kann der Vermieter dementsprechend vorgehen; vorausgesetzt der Mieter hat den fälligen Zins trotz (am besten schriftlicher) Mahnung und Nachfristsetzung bis zum darauffolgenden Zahlungstermin nicht vollständig entrichtet.

Es muss dabei immer die zeitliche Abfolge – Mahnung, Nachfristsetzung, Auflösungserklärung – eingehalten werden, wobei die Auflösungserklärung auch bereits im Mahnschreiben angegeben werden kann, unter der Voraussetzung, dass die Nachfrist ausdrücklich gewährt wird.

„Erheblich nachteiliger Gebrauch“

Darüber hinaus ist es eigentlich nur möglich, sich vom Bewohner der Wohnung alsbald zu trennen, wenn dieser grob vernachlässigend mit derselbigen umgeht. Dazu müssen erhebliche Beschädigungen des Mietobjekts vorliegen; herausgerissene tragende Wände werden oft als Paradebeispiel genannt. Im Allgemeinen geht es dabei um Schäden, die einen langfristigen Schaden für das ganze Haus bedeuten. Beim Rausriss von tragenden Wänden kann es etwa zum Einsturz des Hauses kommen.

Die Vertragsaufhebung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs kann auch aufgrund unleidlichen Verhaltens des Mieters erklärt werden. Das betrifft Mieter, die aufgrund von anstößigem, rücksichtslosem Verhalten den anderen Hausbewohnern gegenüber das Zusammenleben erschwert.

Vorgehensweise bei Kündigung des Mietvertrags in Österreich

Liegt einer der handfesten Kündigungsgründe vor (am besten auch dokumentiert und beweisbar), muss eine schriftliche Abmahnung beim Mieter eintreffen. Dafür kümmert man sich als Vermieter am besten selbst, indem man an den Mieter ein entsprechendes Mahnschreiben mit Sendungsverfolgung übermittelt. So ist gewährleistet, dass der Mieter die Abmahnung auch wirklich bekommt und, dass dies auch vor Gericht Bestand hat. Dem Mahnschreiben folgt die Auflösungserklärung.

Inhalt dieses Kündigungsschreibens ist eine ausführliche Beschreibung des Grundes für die frühzeitige, fristlose Kündigung und die Unterschrift des Vermieters. Wenn die Gründe des § 1118 ABGB zum Tragen kommen, braucht es auch bei Mietobjekten, die in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fallen, keine gerichtliche Aufkündigung.

Nach erfolgter Aufkündigung des Mietverhältnisses hat der Mieter 2 Wochen Zeit die Wohnung zu räumen. Weigert er sich dies zu tun, muss vom Vermieter ein Räumungstitel bei Gericht erwirkt werden (z.B. mittels Mietzins- und Räumungsklage).

Im Falle eines Mietzinsrückstandes kann der Mieter – wenn das Mietverhältnis dem Kündigungsschutz des MRG unterliegt – durch Zahlung des rückständigen Zinses (bis Ende der mündlichen Verhandlung) die Kündigung abwenden, wenn er beweist, dass ihm an dem Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft.

Während des ganzen Verfahrens ist der Vermieter in der Beweislast. Das bedeutet, dass er vor Gericht die Kündigungsgründe beweisen muss, was bei einem Zahlungsrückstand nicht sehr schwer ist, weil man die Zahlungen durch Bankbelege einfach nachvollziehen kann. In anderen Fällen gestaltet sich das schon komplizierter, da man als Vermieter nicht ohne weiteres in der Wohnung des Mieters Fotos oder ähnliche Aufzeichnungen machen darf.

Wird der Mieter schlussendlich zum Auszug verurteilt, wird wiederum vom Gericht eine Frist festgelegt innerhalb derer der Mieter die Wohnung zu verlassen hat. Weigert sich der Mieter noch immer das zu tun, ist der nächste Schritt die Räumungsexekution, auch Delogierung genannt.

Letzte Instanz: Das Räumungsverfahren

Bei der Räumungsexekution hat der Vermieter über einen Gerichtsvollzieher das Recht, die Wohnung auszuräumen, das Mobiliar und weiteres vorübergehend woanders einzulagern und den Mieter so zum Verlassen der Wohnung zu zwingen. Die Kosten dafür trüge eigentlich der Mieter, sie müssen aber vom Vermieter vorgestreckt werden und bleiben oft an diesem hängen, beispielsweise im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mieters, oder wenn dieser nicht mehr auffindbar ist.

In jedem Fall ist es am empfehlenswertesten, erstmal die freiwillige Räumung der Wohnung anzustreben und den Mieter in außergerichtlicher Einigung dazu zu bewegen, sich eine andere Wohnung zu suchen. Es ist dem Vermieter allerdings ohne gerichtlichen Beschluss nicht gestattet, dem Mieter den Zutritt zum Mietobjekt zu verweigern. Plötzliches Schloss austauschen oder ähnliches kann in einer Besitzstörungsklage oder einer Klage nach Schadensersatz münden.

Fristlose Kündigung von Mieterseite

Auch der Mieter hat in einigen Fällen das Recht, mit sofortiger Wirkung das Mietverhältnis aufzulösen (vgl. § 1117 ABGB). Dafür muss die Wohnung aber in so einem Zustand sein, dass sie unbewohnbar ist, oder eine Gefährdung für die Gesundheit darstellt (etwa bei massivem Schimmelbefall). Diese Zustände dürfen logischerweise nicht vom Mieter verursacht sein, jedoch liegt hier wiederum die Beweislast beim Vermieter.

Besteht so ein Grund zur Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter, kann dieser eine Frist zur Behebung dieser Mängel setzen. Wird diese nicht respektiert, folgt eine Auflösungserklärung und der Mietvertrag wird aufgelöst.

Für die genauen Details und juristischen Rahmenbedingungen empfehlen wir einen Blick ins Gesetzbuch, das online, kostenlos zur Einsicht zur Verfügung steht. Für Ein- und Mehrfamilienhäuser und alle Mietobjekte, die nicht in das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, wird das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) geltend. Dieses Thema betreffend wurden (unter anderem) die §§ 1117 und 1118 ABGB und § 30 im MRG aufgesetzt.

Außerdem ist es ratsam sich in hartnäckigen Fällen an einen Rechtsbeistand zu wenden. Grundsätzlich lassen sich indes viele Probleme, vielleicht auch Missverständnisse, in einem klärenden Gespräch mit dem Mieter regeln. Tatsächlich werden die meisten dieser Fälle außergerichtlich geklärt (weswegen es auch nicht sehr viele Präzedenzfälle zu diesem Thema gibt).