Problemfall Gastherme: Welche Kosten übernimmt der Mieter, welche der Vermieter?

Einer der wichtigsten Bestandteile des Wohnraumes ist eine funktionierende Heizung. Wenn diese ausfällt, besonders in kalten Zeiten, kommt man schnell in Bedrängnis und möchte das Problem so schnell als möglich behoben wissen. Da kommen einem Streitigkeiten über Zahlungspflichten herzlich ungelegen. Uneinigkeiten zwischen Mieter und Vermieter bezüglich Wartungs- und Erhaltungspflicht der Gastherme wurden mit der Wohnrechtsnovelle 2015 beseitigt.

Wir fassen zusammen und informieren, wer wann welche Reparaturen an mitvermieteter Heiztherme, dem Boiler und anderen Wärmebereitungsgeräten zahlt.

Thermenwartung: Was wird gemacht und wer zahlt?

Zunächst muss zwischen Thermenwartung und Thermenerhaltung unterschieden werden. Wartung betrifft alle sozusagen prophylaktischen Maßnahmen, die die Lebensdauer der Therme verlängern. Je nach Alter und Zustand der Therme (Informationen dazu, wie oft die Therme gewartet werden muss, entnehmen Sie der Betriebsanleitung) beauftragt man als Mieter in einem Wartungsintervall von 1-2 Jahren einen Techniker, um ein Gasthermenservice durchzuführen.

Dabei werden lecke Rohre ausgetauscht, die Einstellungen, das Ausdehnungsgefäß, die Funktionstüchtigkeit überprüft, der Brenner und der Wärmetauscher gereinigt, leicht beschädigte Teile ausgetauscht, etc. Je nach Maßnahmen und in der Rechnung inkludierten Leistungen belaufen sich die Kosten für die Wartung auf etwa EUR 100,-. Diese bezahlt der Mieter.

In Österreich besteht eine rechtliche Pflicht zur regelmäßigen Wartung der Heiztherme. Mieter bewahren am besten die Wartungsbelege auf, um beweisen zu können, dass sie Ihre Instandhaltungspflicht nicht vernachlässigt haben. Ist das Gegenteil der Fall, kann der Vermieter bei einem Schadensfall auf Schadensersatz klagen (dazu später noch mehr).

Thermenerhaltung: Wer zahlt den Austausch und Reparatur?

Laut der neuen Wohnrechtsnovelle 2015 zahlt der Vermieter die Reparatur, wenn die Therme kaputt ist. Dazu wurden in das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), das für Genossenschaftswohnungen gilt, und in das Mietrechtsgesetz (MRG) neue Regelungen eingefügt, die bestimmen, dass der Vermieter die Kosten zu tragen hat und dass keine gegenteiligen Regelungen getroffen werden dürfen.

Die Therme ist oft ein Streitfall zwischen Mieter und Vermieter

Die Heiztherme ist oft ein Streitfall zwischen Mieter und Vermieter. Generell gilt: Der Vermieter ist für die Reparatur zuständig. © Prostock-studio – stock.adobe.com

Ist die Heiztherme also defekt, kann der Mieter den Vermieter zur Mängelbehebung auffordern und der Vermieter ist dazu verpflichtet, sich darum zu kümmern.

Weigert sich der Vermieter das zu tun, kann sich der Mieter entweder selbst des Problems annehmen und die Kosten dafür einfordern, oder er wendet sich direkt an die Schlichtungsstelle der österreichischen Mietervereinigung (bei Mietobjekten, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen), oder an das Gericht (beim Teilanwendungsbereich des MRG).

Informieren Sie sich dafür genau, welchem Zustandsbereich Ihre Mietwohnung angehört. Die Erhaltungspflicht gilt übrigens „auch für mitvermietete Einzelöfen, Frostwächter, Heizstrahler im Bad und andere ‚Wärmebereitungsgeräte‘, zum Beispiel den Warmwasserboiler.“¹

Erhaltungspflicht der Gastherme auf Seiten des Mieters?

Es gibt nur wenige Fälle in denen sich die Erhaltungspflicht auf den Mieter verlagert. Einer davon ist, wenn der Mieter selbst die Therme bezahlt hat und einbauen hat lassen. Dann handelt es sich nämlich nicht mehr um ein „mitvermietetes Wärmebereitungsgerät“, sondern um das Eigentum des Mieters, für das er selbst zuständig ist.

Mietobjekte außerhalb des Anwendungsbereichs

In Mietobjekten, die nicht unter das MRG fallen, ist die Sache der Thermenerhaltung Verhandlungssache. Das betrifft beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser, oder Geschäftsräume zur Miete. In diesen Fällen ist es dem Vermieter möglich, den Mieter durch eine Vereinbarung im Mietvertrag in die Pflicht zu nehmen, da hier kein „zwingendes Recht“ der Erhaltung für den Vermieter besteht. Laut § 1096 des ABGB liegt aber die Erhaltungspflicht prinzipiell beim Vermieter, sofern keine andere Regelung getroffen wird.

Mieter kam der Wartungspflicht nicht nach

Knifflig wird es, wenn der Mieter der Wartungspflicht nachweisbar nicht nachgekommen ist. In dem Fall muss der Vermieter zwar für die Reparatur bezahlen, kann sich aber einen Teil der Kosten vom Mieter zurückholen. Wie hoch dieser Betrag ausfällt, kommt auf die Restnutzungsdauer der Therme an. Der Mieter bezahlt quasi die Reparaturkosten aliquot zu den Jahren, um die er die Lebensdauer durch sein Fehlverhalten sozusagen „verkürzt“ hat.

Schäden werden bei der Wartung entdeckt – wer zahlt?

Werden bei der jährlichen Wartung gravierendere Schäden entdeckt, sollten diese eher nicht sofort behoben werden, da Wartung und Erhaltung rechtens abzugrenzen sind. Wird sofort repariert, kann sich der Mieter die Kosten zwar vom Vermieter zurückholen, das ist aber etwas umständlicher, als wenn der Vermieter direkt für die Erhaltung verantwortlich gemacht wird.

In der Praxis bedeutet das, dass man die Wartung am besten außerhalb der Heizperiode durchführt, da dann eine etwas länger defekte Therme keine mittelschwere Katastrophe bedeutet und die Reparatur auch auf sich warten lassen kann, wenn der Vermieter nicht sofort einen Handwerker schicken kann.

Sollte die Therme im Winter defekt werden und die Reparatur dringender sein, kann derweilen auf Kosten des Mieters die Reparatur in Auftrag gegeben werden. Diese Kosten kann sich der Mieter anschließend vom Vermieter zurückholen. In beiden Fällen sollte man den Vermieter schriftlich über den Defekt und den Erhaltungsbedarf informieren.

Die Therme im Sommer warten lassen

Demnach ist auch anzuraten, die Kontrolle der Therme etwa im Sommer durchführen zu lassen, da ein eventuell entdeckter, gravierender Schaden nicht auf der Stelle behoben werden muss. Dann können Sie als Mieter nämlich den Thermenservice getrennt abrechnen lassen und anschließend den Vermieter informieren und ihm weitere Schritte überlassen.

Zum Nachlesen: Auszüge der Wohnrechtsnovelle, MRG & WGG

Aus dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)²

Erhaltung

§ 14a. (1) Bei der Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung […] hat die Bauvereinigung […] dafür zu sorgen, dass die Baulichkeit, die vermieteten oder zur Nutzung überlassenen Wohnungen […] und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner der Baulichkeit dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden.

Weitergehende Ansprüche nach § 1096 ABGB – sofern sich nicht aus den dem Mieter in § 8 Abs. 1 MRG aufgetragenen Pflichten Gegenteiliges ergibt – bleiben unberührt und können im Vorhinein nicht abbedungen werden. ANM.: Hervorhebungen nicht im Originaltext.

(2) Die Erhaltung im Sinn des Abs. 1 umfasst:

Aus der Wohnrechtsnovelle: „Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes“

„2a. die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenständen der Baulichkeit erforderlich sind;“³

¹AK Wien: https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/miete/Heizthermen_in_Mietwohnungen.html

²Rechtsinformationssystem RIS – Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung/Bundesnormen/10011509/WGG%2c%20Fassung%20vom%2017.04.2018.pdf

³Rechtsinformationssystem RIS – Wohnrechtsnovelle: https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_I_100/BGBLA_2014_I_100.pdfsig