Wohnraum selbst nutzen oder vermieten?
Wem Wohnraum zur Verfügung steht bzw. wer überlegt, sich einen solchen zuzulegen, wird sich vielleicht überlegen, ob er diesen selbst nutzen, oder lieber von Mieteinnahmen profitieren möchte. Dass die Entscheidung nicht leicht ist, wird folgender Beitrag beweisen, aber worauf kommt es überhaupt an? Will man überhaupt vermieten? Ist die Wohnung vielleicht ohnehin zum Zweck der Vermietung da? Welche finanziellen Überlegungen sind anzustellen?
Selbst bewohnen oder vermieten? Wohnsituation und Art der Wohnung entscheidend
Zunächst ist entscheidend, auf welchem Wege man zu einer potentiell freien und vermietbaren Wohnung gekommen ist. Hat man den Wohnraum geerbt, oder hat man ihn mithilfe eines Bankkredits teuer erworben? Im ersten Fall entscheiden schlussendlich wahrscheinlich eher Wohnbedarf und emotionale Faktoren, in der zweiten Situation zusätzlich die finanzielle Rendite.
Die persönliche Stellung zum potentiellen Mietobjekt wird mit auf die Waagschale gelegt. Wenn einem die Lage, die Raumaufteilung, das Gebäude, etc. ohnehin selbst nicht zusagen, bietet sich eine Vermietung schon eher an. Hat man aber selbst Wohnbedarf, brauchen beispielsweise die Kinder eine Wohnung während des Studiums, wird man sie eher selbst nutzen, selbst wenn sich die Vermietung vielleicht rentieren würde.
Außerdem kann man sich fragen, ob die Wohnung überhaupt gut als Mietobjekt geeignet ist. Erschwingliche, kleine Wohnungen in guter Lage mit viel Infrastruktur ziehen viele Mieter an und man wird dementsprechend auch kein Problem haben einen guten, verlässlichen Mieter zu finden. Wenn man Gefahr läuft bei der Vermietung nur „Scherereien“ zu haben, wird man die Wohnung eher selbst bewohnen.
Bei Eigennutzung: Betriebskosten, Steuern und Co.
Hat man sich schlussendlich für die Selbstnutzung entschieden, kommen einige Zahlungen auf einen zu. Der Eigentümer einer Immobilie hat nämlich für dessen Instandhaltung, für die Zahlung der Betriebskosten (Abwasser, Kanal, Versicherungen, etc.) selbst aufzukommen und kann diese natürlich nicht auf den nicht vorhandenen Mieter abwälzen. Zudem können größere Zahlungen nicht von der Steuer abgesetzt werden.
Dafür kann man in diesen eigenen vier Wänden schalten und walten, ist für den Zustand selbst verantwortlich und investiert lieber in Renovierungen etc., weil man ja selbst davon profitiert.
Bei Vermietung: Mieter, Instandhaltung und Co.
Bei einer Vermietung sieht das schon etwas anders aus. Der Mieter benutzt den Wohnraum, was logischerweise auch Gebrauchsspuren hinterlässt. Er behandelt die Immobilie vielleicht nicht so gut, wie Sie es täten und wenn man später selbst in die Wohnung einziehen möchte, sind mitunter mühsamere Instandsetzungsmaßnahmen notwendig.
Beim Vermieten Ihrer Immobilie muss so einiges beachtet werden. © bernardbodo – stock.adobe.com
Wenn man wirklich Pech hat, stößt man auf einen unguten Mieter, der vielleicht die Miete nicht pünktlich zahlt, oder eben mit der Wohnung nicht so behutsam umgeht, wie Sie es tun würden. Sich darum zu kümmern kann unter Umständen recht zeitintensiv sein.
Der Vorteil bei der Vermietung liegt darin, dass man laufende Kosten auf den Mieter abwälzen kann, wie in etwa die Betriebskosten oder die Umsatzsteuer. Sie kaufen die Wohnung also zum Nettopreis. Allerdings müssen Sie die Wohnung dann mindestens 20 Jahre lang vermieten, oder, bei frühzeitiger Auflösung der Vermietersituation bzw. Verkauf der Liegenschaft die Vorsteuer zurückzahlen (im Rahmen der sogenannten Vorsteuerberichtigung).
Kreditraten vs. Mieteinnahmen
Die Gegenüberstellung von Kreditraten und Mieteinnahmen gilt naturgemäß nur für jene Fälle, in denen eine Immobilie auf Kredit gekauft wurde. Es stellt sich nämlich dann die Frage, ob man die Kreditraten mit den Mieteinnahmen ausgleichen kann – sozusagen den Mieter den Kredit abbezahlen lassen kann –, vielleicht sogar ein Mehr an Einnahmen da ist, oder ob die monatlichen Zahlungen für den Kredit höher sind, als die Zahlungen des Mieters. Zumeist ist leider letzteres der Fall, was demnach eher für eine Selbstnutzung spricht.
Allerdings ist diese Frage hier noch nicht zu Ende beantwortet. Die Bank entscheidet nämlich mit. Eine Vermietung wird von der Bank wie ein Risikofaktor eingestuft. Es bedeutet für sie, dass die Mieteinnahmen eventuell ausbleiben könnten, was die Bonität des Kreditnehmers reduziert.
Steuervorteil und finanzielle Frage
Eine Wohnung zu kaufen kann durch aktuell günstige Konditionen motiviert sein. Man kauft jetzt, vermietet einstweilen und kann sie später nutzen, sobald ein Kauf unerschwinglich geworden ist. Während der Vermietung kann man den Kauf der Wohnung, Instandhaltungskosten, Fremdkapitalzinsen (für den eventuell aufgenommenen Kredit), Mieteinnahmen etc. von der Steuer absetzen. Das ist bei der Selbstnutzung nicht möglich, da man hier (im Unterschied zur Vermietung) nicht als Kleinunternehmer gilt.
Die Eigentumswohnung als Anleger- und Vorsorgewohnung
Zugegebenermaßen steht es in diesen Fällen schon relativ fest, ob man vermietet, oder nicht, da die Wohnungen ja tatsächlich als Wertanlage, und nicht zur Deckung des eigenen Wohnbedarfs gekauft werden. Dabei ist es auch oft der Fall, dass keine sehr hohen Kredite aufgenommen werden (müssen), was eine Rendite wahrscheinlicher macht. Wir sehen uns trotzdem kurz an, was es damit auf sich hat und inwiefern so eine Investition klug ist.
Wenn man entscheidet, sich eine Anlagewohnung zuzulegen, sprechen viele Faktoren für eine Vermietung – vor allem steuerliche. Sie können nämlich (wie oben bereits erwähnt) die Vorsteuer vom Kaufpreis abziehen. Außerdem können Sie Instandhaltungskosten etc. steuerlich absetzen. Im Gegenzug zahlen Sie dann logischerweise Einkommenssteuer, es sei denn, Ihr Gewinn übersteigt den Wert von EUR 730,- pro Jahr nicht. Da rentiert sich wiederum ein Kredit, da die Zinsen von den Mieteinnahmen abgezogen werden können. Auch die Abschreibung kann man von den Einnahmen abziehen.
Der Nachteil ist, dass Ihr Geld in so einer Immobilie langfristig gebunden ist. Es handelt sich um eine vergleichsweise stabile und sichere Geldanlage, wiewohl sie alles andere als flexibel ist. Dieses Konzept ist nicht neu. Früher wurden sogenannte Zinshäuser primär als Einkommensquelle für ihre Eigentümer errichtet.
Zusammenfassend kann man sagen, dass die Entscheidung zu allererst von persönlichen Faktoren abhängt. Dabei ist aber dann auch relativ schnell entschieden, ob man die Wohnung lieber selbst nutzt, oder vermietet. Steht man wirklich zwischen den Stühlen, kann man sich fragen, ob man in einer Situation ist, in der sich die angeführten Steuervorteile lohnen und ob die Wohnung überhaupt ideal zum Vermieten ist, oder eher unnötigen Zeit- und auch finanziellen Aufwand bedeuten wird.
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