Mieten oder Kaufen? 5 Entscheidungshelfer

Wenn es um das Dach über dem Kopf geht, stehen viele Menschen vor der immer selben Frage: Soll man die Wohnung, oder das Haus kaufen oder mieten? Dieser Frage widmen wir uns in diesem Artikel, der unter anderem zeigen wird, dass es dabei um sehr viel mehr geht, als um monatliche Raten, Kaufoptionen und Eigenkapital.

Finanzierung – WIE bezahlt man für die Wohnung?

Wir möchten aber zunächst doch auf die Finanzierung eingehen, denn das ist es, was einen beim Wunsch, ein Eigenheim zu kaufen, als erstes beschäftigen sollte. Für Herrn und Frau Otto-Normal-Verbraucher bedeuten Wohnungspreise nämlich horrende Summen, die sich nicht so schnell auf deren Bankkonto blicken lassen werden können.

In den meisten Fällen wird man doch eher auf einen Kredit zurückgreifen, um sich das Eigentum leisten zu können. An dieser Stelle scheint die Rechnung einfach: ist die Monatsrate für die Abzahlung des Kredits geringer als die Miete, wird gekauft. Das ist eben abhängig von den aktuellen Zinsen, den Konditionen und der Kredithöhe. Keine Frage: wenn man schon mit einem passablen Stock an Eigenkapital an die Sache rangehen kann, wird die Entscheidung leichter. Eine Wohnung gänzlich ohne Eigenkapital zu erwerben, ist nicht besonders empfehlenswert, aber theoretisch natürlich machbar.

Das ist ein wesentlicher Punkt, wenn man mit so einer großen Investition liebäugelt. Man sollte auf jeden Fall eine feste Einkommensquelle haben, die nicht spontan versiegen kann, oder/und eben idealerweise einen umfangreicheren Puffer an Geld zur Verfügung haben. Nur, wenn man sich absolut sicher ist, dass man einen eventuellen Kredit auch über mehr als zwei Jahrzehnte wirklich, monatlich, pünktlich abbezahlen kann, ist ein solcher Schritt denkbar. Bei Zahlungsversäumnis läuft man nämlich Gefahr von der Bank gepfändet zu werden.

Kosten – WIE VIEL bezahlt man für die Wohnung?

An dieser Stelle kommt der Mietpreismultiplikator ins Spiel. Dieser gibt an, ab wie vielen Jahren sich ein Hauskauf „amortisiert“ sozusagen. Mit anderen Worten: Wie viele Jahre muss ich Miete zahlen, um auf denselben Betrag des Kaufpreises der vergleichbaren Wohnung zu kommen? Zahlt man beispielsweise im Jahr für die Wohnung 26.000,- Euro Miete und dieselbe Wohnung würde in etwa EUR 650.000,- kosten, läge der Mietpreisindikator bei 25.

Das bedeutet, dass man 25 Jahre in der Wohnung wohnen könnte, während man sie – aus grob gerechneter finanzieller Sicht – besser gekauft hätte, denn dann hätte man nach den 25 Jahren sogar eine Wohnung in seinem Eigentum. Expertenstimmen sagen aber, dass das erst bei einem Indikator von unter 20 eine erwägenswerte Idee ist.

Außerdem sind die Kreditrückzahlungsraten meistens höher als die Mietraten und bei einem Kauf fallen konsiderable Mehrkosten an, wie zum Beispiel Notar-, Betriebs- und Instandhaltungskosten, etc. für das Eigentum. Das heißt, dass man wohl mit mehr Jahren rechnen kann, als der Mietpreisindikator angibt.

Interessanter- und auch logischerweise ist dieser Indikator sehr von der Lage abhängig. Sieht man sich beispielsweise die Situation in den Landeshauptstädten an, bieten sich St. Pölten und Eisenstadt noch dafür an, Wohnungen eher zu kaufen, als zu mieten, denn dort liegt der Indikator noch unter 20.

Salzburg, Innsbruck, oder gar Wien übersteigen diesen Wert um einen Betrag von bis zu 11, was die Investition nur mehr sinnvoll macht, wenn man die nötigen Geldmittel besitzt.

Mietkauf einer Genossenschaftswohnung als Kompromiss?

Um die Frage gleich vorweg zu beantworten: Leider eher nein, denn beim Mietkauf handelt es sich nicht um eine Mischung aus beidem, sondern lediglich um ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption. Die vor dem Kauf geleisteten Mieten werden NICHT auf die Kaufsumme angerechnet. Dafür hat man in der Periode, in der man das Objekt erst mietet, genügend Zeit, sich erstens sicher zu werden, dass einem das Mietobjekt auch in Zukunft noch gefällt, und sich zweitens eine stabile finanzielle Kaufsituation anzusparen.

Wertanlage – Eigentum als Maßnahme gegen Altersarmut

Dass eine gesicherte Wohnsituation, die nicht abhängig ist von der Pension-finanzierten Miete, eine gute Ausgangslage gegen Altersarmut darstellt, braucht man wohl nicht lange erklären. Und früh genug in die Finanzierung besagter Eigentumswohnung zu investieren, ist der erste Schritt dahin.

Das ist allerdings schon einer der Punkte, der die persönliche Einstellung betrifft. Plant man gerne langfristig und ist dafür unflexibel, aber abgesichert, ist dies sicher der richtige Weg. Lässt man sich gerne alle Türen offen und geht wendiger und kurzfristiger durchs Leben, bindet man sich nicht gerne an Eigentum.

Flexibilität in der Lebensplanung

Denn ein Jobangebot an einem anderen Wohnort, oder Fernweh veranlassen einen gerne dazu, den Wohnungskauf wieder rückgängig machen zu wollen. Die neuerliche Veräußerung des Eigentums kann sich aber sehr in die Länge ziehen und angefallene Kosten (etwa die Notarkosten) liegen dann schon beim Fenster draußen. Außerdem muss man sich dann um den wahrscheinlich aufgenommenen Bankkredit kümmern, etc. pp.

Man muss sich also der Frage aller Fragen stellen: Was will ich im Leben? Bin ich in einer festen Beziehung, vielleicht verheiratet und habe Kinder und einen stabilen Beruf? Oder lebe ich alle fünf Jahre an einem anderen Ort? Fühlt man sich einem dieser Pole zugehörig, wird die Entscheidung sehr schnell gefällt werden, ohne im Vorfeld lang über die Finanzierung nachdenken zu müssen.

Flexibilität beim Eigenheim

Eingebüßte Flexibilität in der Lebensplanung wird durch mehr Gestaltungsmöglichkeiten in den eigenen vier Wänden ausgeglichen. Während man in einer Mietwohnung nämlich keine Wände versetzen, oder Umbauten vornehmen darf, kann man das Eigentum gestalten, wie auch immer man das möchte. Außerdem kann man es als Mietobjekt selber vergeben und sozusagen den Mieter-Vermieter-Spieß umdrehen.

Am Ende ist die Kaufentscheidung einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung meist nicht finanziell motiviert. Die „Angst“ vielleicht, sich später keine Wohnung mehr leisten zu können, oder das sichere Gefühl angekommen zu sein, sind eher Motivationsfaktoren, als der Vergleich von Mietpreis und Kreditrate.