Die Zusammensetzung des Mietzinses

Wer in einem Mietverhältnis wohnt kennt das vielleicht: Man bezahlt den Mietzins inkl. der Betriebskosten an den Vermieter, die „Nebenkosten“ an den Strom- und Gasanbieter, und Telefon-, Internet- und Fernsehanschluss an den Funkanbieter. Das schlüsselt sich erstmal augenscheinlich auf, da es tatsächlich getrennt bezahlt wird. Der Mietzins wird aber „an einem Stück“ bezahlt, gleichwohl auch dieser aus verschiedenen Komponenten besteht. Welche genau das sind, listet der folgende Beitrag auf.

Aus diesen Bestandteilen setzt sich der Mietzins zusammen:

Auszug aus dem Mietrechtsgesetz (MRG) ¹Mietzins für Hauptmiete

§ 15. (1) Der vom Mieter für die Überlassung eines Mietgegenstandes in Hauptmiete zu entrichtende Mietzins besteht aus

dem Hauptmietzins,
dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben,
dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen,
dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt.

1. Hauptmietzins

Für die Berechnung des Hauptmietzinses gibt es drei Möglichkeiten. Wenn das Mietobjekt in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt, wird nach den dort festgelegten Richtlinien ein „angemessener Mietzins“ berechnet. (In unserem Artikel zur Untermiete in Teil 6 „Welche Wohnungen fallen unter das Mietrechtsgesetz?“ können Sie sich diesbezüglich genauer informieren.)

Darüber hinaus gibt es zwei weitere Werte – den Kategoriebetrag und den Richtwert –, die zum Bestimmen der Mietzinshöhe herangezogen werden. Der Kategoriebetrag richtet sich nach der jeweiligen Ausstattung und nach dem Zustand des Mietobjekts. In die Kategorie A fällt eigentlich die Standardausstattung einer Wohnung. Ab Kategorie B bis Kategorie D nimmt die Qualität der Ausstattung stufenweise ab. Daher reichen die Werte von EUR 3,60 pro m² und Monat in der Kategorie A bis EUR 0,90 in der Kategorie D¹.

Der Richtwertmietzins variiert zwischen den Bundesländern. Für Salzburg lag er bis März 2017 noch bei EUR 7,45 und in Tirol bei EUR 6,58². Dieser Wert wird laufend an den Verbraucherpreisindex angepasst. Darauf aufbauend gibt es je nach Zustand und Ausstattung Zuschläge und Abstriche; etwa für Stockwerkslage, Balkon, Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze, die Lage des Hauses und den Erhaltungszustand des Hauses, etc.

Wird der Mietvertrag befristet, vermindert sich der Hauptmietzins durch einen Befristungsabschlag um 25%.

2. Betriebskosten und öffentliche Abgaben

Zu diesem Hauptmietzins werden anschließend die Betriebskosten hinzugezählt. Diese betreffen laut MRG folgende Posten:

Auszug aus dem Mietrechtsgesetz (MRG) ¹Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben

§ 21. (1) Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für

die Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung […] oder die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung;

1a. die Eichung, Wartung und Ablesung von Meßvorrichtungen (sic!) zur Verbrauchsermittlung […];

die auf Grund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung, die Kanalräumung, die Unratabfuhr und die Schädlingsbekämpfung;
die entsprechende Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, erforderlichenfalls auch des Hofraums und des Durchgangs zu einem Hinterhaus;
die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden (Feuerversicherung), […];
die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung) und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden;
die angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, wie besonders gegen Glasbruch […] oder gegen Sturmschäden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter […] des Hauses dem Abschluß (sic!), der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrags zugestimmt haben;
die […] Auslagen für die Verwaltung;
die […] angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung.

Kurz und bündig zusammengefasst betrifft das die Anbindung an das Abwassernetz und alle damit verbundenen Kosten, Kanalräumung, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Rauchfangkehrgebühren und die gängigen Versicherungen. Auf jeden der Mieter in dem jeweiligen Gebäude fällt also im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ein Anteil für diese Gebühren zurück.

Strom und Gas zählen nicht zu den Betriebskosten, können aber im Mietzins enthalten sein, sodass sie an den Vermieter, statt direkt an den jeweiligen Strom- und Gasanbieter abgetreten werden. Außerdem können andere laufende Kosten inkludiert werden, wie eben die besagten Gas- und Strom-, Telefongrund- und Gesprächsgebühren, Internet-, Telekabel- und Rundfunkgebühren, Beiträge für zusätzliche Versicherungsleistungen.

Diese Beträge sind jedoch üblicherweise nicht enthalten, sondern müssen separat bezahlt werden. Sind diese Beträge inkludiert, spricht man von Warmmiete.

3. Allfällige besondere Aufwendungen

Die allfälligen besonderen Aufwendungen betreffen alle Kosten, die für die Nutzung und Instandhaltung gemeinschaftlicher Flächen anfallen. Es werden also etwa für Liftanlagen, die Heizung und Beleuchtung beispielweise von Gang und Hof, Spielplatz, Waschküche, Grünanlage, etc. angemessene Entgelte verrechnet. Zum Teil ist dies auch bereits bei den Betriebskosten inbegriffen.

4. Mitvermietete Einrichtungsgegenstände

Ist die Wohnung, oder das Haus, das vermietet wird mit Küche, Bad und ähnlichem ausgestattet, betrifft das den Mietzins nicht weiter. Sollten aber Möbel mitvermietet werden, oder ein Teil der Fassadenfläche (etwa zum Anbringen von Schildern), oder der Hausgarten im Mietumfang beinhaltet sein, wird das beim Mietzins noch hinzugezählt.

Umsatzsteuer

Auch die Umsatzsteuer von 10% – sofern der Vermieter steuerpflichtig ist – wird auf den Mieter abgewälzt.

Die sogenannte Bruttomiete ist dann die Summe des Hauptmietzinses zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer. Bruttomiete wird sie genannt, wenn sie aufgeschlüsselt angegeben ist und alle Bestandteile separat offengelegt werden. In diesem Fall können Änderungen der Betriebskosten auf die Bruttomiete umgewälzt werden. Anders verhält es sich beim sogenannten Pauschalmietzins, wo die einzelnen Posten nicht aufgeführt werden und der Betrag auch nicht ohne weiteres angepasst werden kann.

¹Quelle: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung/Bundesnormen/10002531/MRG%2c%20Fassung%20vom%2011.04.2018.pdf
²Quelle: https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/Bundesnormen/NOR40180174/NOR40180174.pdf