Wohnung oder Zimmer untervermieten: Tipps für Hauptmieter
Wer Hauptmieter einer in Wahrheit zu großen Wohnung für die alleinigen Bedürfnisse ist und seine Wohnsituation bei den horrend hohen Mieten etwas erschwinglicher gestalten möchte, kann einen Teil seiner Wohnung untervermieten. Dabei ist natürlich einiges rechtliches zu beachten. Wir verschaffen Ihnen einen Überblick.
In welchen Fällen ist die Untervermietung erlaubt?
Laut dem Mietrechtsgesetz ist es grundsätzlich unter 2 Bedingungen erlaubt ein Untermietsverhältnis einzugehen:
- Die Wohnung darf nur zu einem Teil untervermietet
- Der Untermietzins darf anteilig maximal 150% des Hauptmietzinses betragen; exklusive Gebühren für Mobiliar oder Zuschläge für Investitionen, die den Wohnstandard auch für den Untermieter verbessern.
Die meisten Hauptmietverträge beinhalten allerdings eine Klausel, die die Untervermietung untersagt. Diese ist allerdings nur zulässig, wenn zusätzlich zu den beiden obengenannten Punkten noch folgende Voraussetzungen bestehen:
- Wenn die Anzahl der Bewohner die Anzahl der Wohnräume übersteigt mit dem Untermieter übersteigen würde (= Überbelag).
- Wenn Grund zur Besorgnis besteht, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören könnte.1
Geht der Hauptmieter dennoch ein Untermietverhältnis ein, ist das ein Grund zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses. Ist keiner der 4 Umstände präsent hat der Hauptmieter das uneingeschränkte Recht einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten. Dessen ungeachtet wird dazu geraten mit dem Vermieter Absprache zu halten, damit keine bösen Überraschungen aufkommen und womöglich vom Vermieter noch irgendwo ein Kündigungsgrund gefunden wird.
Bei guter Absprache zwischen Vermieter und Hauptmieter ist eine Erlaubnis der gänzlichen Untervermietung (etwa bei längeren Auslandsaufenthalten, o.ä.) möglich, wenn die Zustimmung des Vermieters vorliegt. In dem Fall sollte sicherheitshalber eine schriftliche Einverständniserklärung eingeholt werden.
Die Wohnung zu touristischen Zwecken unterzuvermieten ist etwas riskanter, da man ohnehin nicht das Recht hat, die ganze Wohnung zu vergeben und auch die dadurch entstandenen Einnahmen schnell die Maximalgrenze übersteigen. Bei Vergabe der Wohnung über Anbieter, wie Airbnb beispielsweise, ist also dringend Vorsicht geboten.
Untermietvertrag und Mietzins
Prinzipiell ist ein Untermietervertrag ähnlich aufgebaut, wie ein Hauptmietvertrag, gleichwohl weniger rechtliche Regelungen bestehen.
Untermietverträge kommen besonders oft unter Studenten und in Wohngemeinschaften vor. © Sarah Köster – stock.adobe.com
Üblicherweise werden die Räumlichkeiten, die dem Untermieter zur Nutzung freigegeben werden, beschrieben, der Mietzins und ein Zahlungsdatum angegeben, Vereinbarungen im Falle des Auszugs getroffen, gegebenenfalls ein Befristungsdatum gesetzt. Weiters wird dem Untermieter die Hausordnung beigelegt.
Wie bereits erwähnt, darf der angegebene Mietzins die 150% vom anteiligen Hauptmietzins nicht übersteigen. Der Hauptmieter darf aber Zuschläge für Mobiliar und sonstige Zahlungen verlangen, sofern diese den Wohnbedarf des Untermieters betreffen.
Bei Zahlungsverzug des Untermieters ist der Hauptmieter verpflichtet die Miete vorzustrecken. Durch den Untermieter verursachte Schäden hat ebenso primär der Hauptmieter zu begleichen. Er haftet also für ersteren.
Unter welchen Umständen ist eine Kündigung möglich?
Der Hauptmieter hat im Falle eines Untermietvertrages dieselben Pflichten, wie ein Hauptvermieter. Das heißt, dass die Untermiete mit fester Vertragslaufzeit nicht ohne Grund gekündigt werden kann. Bei frühzeitiger Kündigung besteht Schadensersatzpflicht. Die Kündigungsfrist beläuft sich bei einem unbefristeten Untermietverhältnis auf einen Monat.
Jedoch muss ein Kündigungsgrund nicht so triftig ausfallen, wie bei einem Hauptmietverhältnis. Ein Interessenskonflikt, wie z.B., dass der Hauptmieter das untervermietete Zimmer plötzlich doch anderweitig benötigt, ist bereits ausreichend.
Wird dem Hauptmieter gekündigt oder zieht er aus der Wohnung aus, erlischt automatisch auch das Untermieterverhältnis. Das ist dem Untermieter alsbald mitzuteilen. Passiert das nicht, oder wird die Wohnung gekündigt bevor das Untermieterverhältnis (durch eine ohnehin bestehende Befristung) ausläuft, ist der Hauptmieter schadensersatzpflichtig.
Steuerrechtlicher Umgang mit dem Zusatzeinkommen
Da durch die Möglichkeit, den Untermietzins im Vergleich zum Hauptmietzins anzuheben, Zusatzeinkommen entstehen, müssen diese versteuert werden. Sie werden laut § 21 I EStG im Rahmen der jährlichen Einkommenssteuererklärung abgewickelt und als „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ ausgewiesen. Versteuert werden hierbei nur die Mehreinnahmen (Bsp.: der Hauptmietzins beträgt € 550,-, der Untermietzins € 700,-, so müssen in der Steuererklärung € 150,- angegeben werden).
Gibt es einen Unterschied zur Zwischenmiete?
Es bestehen zwei wesentliche Unterschiede zwischen Unter- und Zwischenmiete. Zum einen ist die Zwischenmiete in jedem Fall zeitlich begrenzt. Zum anderen muss ein Zwischenmietverhältnis beim Vermieter gemeldet werden.
Welche Wohnungen fallen unter das Mietrechtsgesetz?
Nicht alle Wohnungen fallen unter das Mietrechtsgesetz (MRG) und haben fallweise andere Regelungen in Bezug auf Untervermietung. Objekte, die nicht vom MRG betroffen sind haben diesbezüglich eine lockerere Regelung und die Richtlinien für Untervermietungen können relativ frei im Mietvertrag festgelegt werden. Wenn in solchen Fällen nichts angegeben ist, steht es dem Hauptmieter grundsätzlich frei ein Untermietverhältnis einzugehen.
Wir verschaffen Ihnen einen einfachen Überblick über die vom MRG bedachten Wohnungen:
| (Wohnungen in …) | MRG | teilweise | kein MRG |
| Gebäuden mit mehr als 2 Mietobjekten, die vor dem 1. Juli 1953 gebaut wurden. | x | ||
| (Vermietete Eigentumswohnungen in) Gebäuden, die vor dem 9. Mai 1945 gebaut wurden. | x | ||
| geförderten Mietwohnungshäusern mit mehr als 2 Mietobjekten. | x | ||
| Gebäuden ohne Wohnbauförderung, die nach dem 30. Juni 1953 gebaut wurden. | x | ||
| ausgebauten Dachböden oder Aufbauten, deren Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001 ausgestellt wurde. | x | ||
| Zubauten, deren Baubewilligung nach dem 30. September 2006 ausgestellt wurde. | x | ||
| Wohnungseigentum, deren Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 ausgestellt wurde. | x | ||
| Gebäuden mit nur 1 oder 2 Mietwohnungen (selbst, wenn der Dachboden bspw. zu einer dritten Wohnung ausgebaut wurde). | x | ||
| Dienst- oder Werkswohnungen | x | ||
| Wenn das Mietverhältnis auf max. ½ Jahr befristet ist und es sich um Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B (gut ausgestattet, keine groben Mängel, größer als 30m2) handelt, die als Zweitwohnung vorübergehend gemietet wird. | x | ||
| Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze zur Freizeitgestaltung | x | ||
| Von karitativen oder humanitären Organisationen vermietete Wohnungen | x | ||
| Heime für Senioren, Schüler oder Studenten | x | ||
| Mietobjekte, die für die betriebliche Nutzung (etwa von Beherbergungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Lagerhausunternehmen) vermietet werden. | x |
Ist es erlaubt eine Genossenschaftswohnungen unterzuvermieten?
Genossenschaftswohnungen unterliegen nicht dem MRG. Für solche Gebäude, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen erbaut wurden gilt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz WGG.
In Bezug auf den Punkt über Untervermietung unterscheiden sich die Regelungen nur minimal. Dies betrifft das Recht des Vermieters die Untervermietung zu verbieten, wenn die vermietende GBV ihre Tätigkeit als Vermieter auf Angehörige einer bestimmten Gruppe von Unternehmen, Betrieben oder Berufen beschränkt.
Sind die Wohnungen eines von einer GBV errichteten Gebäudes ohne Zugangsbeschränkung bezüglich der Branchenzugehörigkeit, so gelten in puncto Untervermietung die Vereinbarungen des MRG.
Fazit
Die Tatsache einen unbenützten Teil seiner Mietwohnung unterzuvermieten klingt überaus verlockend. Man muss die mitunter horrende Mietzahlung nicht alleine stemmen und gewinnt vielleicht sogar einen netten Mitbewohner. Wiewohl die Vorteile definitiv überwiegen, muss ein Hauptmieter in jedem Fall genaue Überlegungen darüber anstellen, welche Pflichten man mit so einem Untermietervertrag eingeht. Im Zweifelsfall helfen Ihnen unsere Tipps dabei.
Titelbild: © lordn – stock.adobe.com
