Gewerbeimmobilie verkaufen: Tipps für einen erfolgreichen Verkauf
Eine geschäftlich genutzte Immobilie zu verkaufen, ist mitunter eine schwierige Angelegenheit. Anders als bei Wohnimmobilien werden diese nicht privat genutzt und werden eher als Kapitalanlage gekauft und unterliegen damit anderen Voraussetzungen und Bestimmungen. Welche Dinge Sie daher für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie beachten sollten, erfahren Sie hier.
Vermietet oder unvermietet verkaufen?
Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie bereits erfolgreich vermietet haben, stehen die Chancen gut, dass Sie sie auch zu einem guten Preis verkaufen können. Leer stehende Gewerbeimmobilien lassen sich hingegen nur schlecht verkaufen, da für den Käufer ein potenzielles Restrisiko besteht, dass die Immobilie nur schwer oder nur zu sehr niedrigen Preisen vermietet werden kann. An der Eigennutzung sind die meisten Käufer nicht interessiert, da Unternehmen in der Regel lieber eine Gewerbeimmobilie mieten, als selbst Eigentümer zu werden.
Unser Tipp: Je länger der Mietvertrag einer gut vermieteten Gewerbeimmobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch läuft, umso besser lässt sich ein guter Verkaufspreis durchsetzen. Gewerbliche Mietverträge können in der Regel nicht einfach vom Mieter während der Vertragslaufzeit gekündigt werden, weshalb für den potenziellen Käufer in dieser Hinsicht nur ein sehr geringes Risiko besteht.
Fragen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie
Der Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie wirft einige Fragen auf. Vor allem, wenn der Käufer die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern als Kapitalanlage halten möchte, spielen folgende Fragen eine zentrale Rolle in der Kaufentscheidung:
- Welche Mieteinnahmen können in den nächsten Jahren erzielt werden?
- Wie hoch ist das Risiko, dass es zu Zahlungsausfällen kommt oder die Immobilie leer steht?
- Mit welchen Instandhaltungskosten ist zukünftig zu rechnen?
- Wie kann der Kauf der Immobilie finanziert werden?
Die Höhe, Sicherheit und Dauerhaftigkeit der Mieteinnahmen hängen bei Gewerbeimmobilien ganz elementar mit der Lage zusammen. Beispielsweise lässt sich ein Café in einer belebten Fußgängerzone immer sehr gut vermieten, während es in einem Gewerbegebiet schon schwieriger sein dürfte, einen motivierten Mieter zu finden. Natürlich spielt aber auch der Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle für die Vermietbarkeit. Denn wenn die Instandhaltungskosten in unermessliche Höhen steigen, wird die Immobilie automatisch unattraktiv für potenzielle Mieter.
Was den Verkauf auch erschweren könnte, ist der Finanzierungsaspekt. Seit der Finanzkrise bestehen Banken noch stärker auf eine Eigenkapitalquote von hohen 40 Prozent – besonders bei der Kaufpreisfinanzierung von Gewerbeimmobilien. Das liegt daran, dass das Mietausfallwagnis bei Gewerbeimmobilien in der Regel viel höher eingeschätzt wird als bei Wohnimmobilien und die Banken daher zusätzliche Sicherheiten brauchen.
Teilmarkt gründlich analysieren
Für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist zudem zu wissen, welchem Teilmarkt (z.B. Büroimmobilien, Ladengeschäfte oder Hotels) die Immobilie zuzurechnen ist. Das ist wichtig, da es in jedem Teilmarkt andere Marktpreise, Marktgesetze, Kaufpreisfaktoren, etc. gibt.
Wenn Sie beispielsweise ein Hotel verkaufen möchten, müssen Sie wissen, dass dieses nicht ohne weiteres für andere gewerbliche Zwecke genutzt werden kann. Sie dürfen also nicht einfach beispielsweise ein Kaufhaus daraus machen. Anders sieht der Fall jedoch eventuell bei einem Bürogebäude aus, das unter bestimmten Voraussetzungen, in Wohnungen umgewandelt werden kann.
Nachdem der Teilmarkt auf Kaufpreisfaktoren wie die Miete pro Quadratmeter, Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten etc. analysiert wurde, sollte eine speziell auf diesen Teilmarkt angepasste Vermarktungsstrategie entwickelt werden. Dies gelingt am besten mit einem Immobilienmakler, der über fundierte Kenntnisse des jeweiligen Teilmarktes verfügt. Auf diese Weise können Sie herausfinden, ob Sie sich eher an Logistikunternehmen oder an Großinvestoren wenden sollten.
Gewerbeimmobilie verkaufen – mit oder ohne Makler?
Für die vielen Teilmärkte im Bereich der Gewerbeimmobilien gibt es in der Regel spezialisierte Makler, welche sich mit dem Verkauf von Gewerbeimmobilien auskennen und schon häufiger Hotels oder Büros verkauft haben. Wenn Sie selbst noch nicht über diese Erfahrung verfügen, kann es mitunter schwierig sein, einen guten Preis auszuhandeln und die Gewerbeimmobilie an den richtigen Mann oder die richtige Frau zu bringen. Daher lohnt sich in der Regel die Inanspruchnahme eines Maklers, da diese über die entsprechende Verkaufserfahrung verfügen und häufig auch auf ein großes Netz an potenziellen Käufern zurückgreifen können. Außerdem kann ein professioneller Makler den Marktwert Ihrer Gewerbeimmobilie ermitteln und für Sie den besten Preis rausholen.
Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Gewerbeimmobilie zu verkaufen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie einen guten Preis dafür bekommen. Die oben genannten Tipps können Ihnen dabei behilflich sein, aber dennoch sollten Sie den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie in professionelle Hände legen. Unsere professionellen Makler von SAGE Immobilien stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.
